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Maison à vendre

VilleEspinasse (63)
Surface168.94m²
Coût Total106 920€
Loyer Annuel13 460€
Rentabilité12.59%
Cashflow/mois+446€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 168.94 m²
Prix au m² : 586,01 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Kitchenette, Cheminée, 5 chambres, Jardin, Non meublé

Au cœur du bourg d'Espinasse, découvrez cette maison mitoyenne d'environ 168 m² habitables, aménagée en trois logements indépendants, le tout implanté sur un agréable terrain de plus de 1000 m². Un bien qui conjugue potentiel, rentabilité et qualité de vie, aussi bien pour un projet d'investissement que pour une résidence principale, secondaire ou encore un projet familial.

Le 1er logement, environ 56 m² habitables Au rez-de-chaussée : Pièce de vie avec coin cuisine. À l'étage : dégagement desservant 2 chambres, salle d'eau avec WC, combles.

Le 2ème logement, environ 46 m² habitables Au rez-de-chaussée : Pièce de vie avec coin cuisine. À l'étage : dégagement desservant 1 chambre, salle d'eau et WC.

Le 3ème logement, environ 66 m² habitables De plain-pied et ouvert sur le jardin, il propose une pièce de vie avec coin cuisine, dégagement desservant 2 chambres, salle d'eau et WC.

Les + :

  • Véritable espace extérieur à exploiter et à valoriser
  • Gros œuvre en bon état
  • Toiture refaite en 2024
  • Espace stockage - Grange de + de 30m²

Investir, louer, habiter, créer un projet familial ou développer plusieurs sources de revenus..les possibilités sont nombreuses ! Un ensemble rare par sa configuration.

Contactez nous Référence agence : 4146

Ville : Espinasse
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63390
Coordonnées : 46.038635, 2.710692
Total : 106 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Valeur du bien : 99 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168.94m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1122€/mois
Loyer annuel estimé : 13460€/an
Fourchette totale : 847€ - 1486€/mois
Fourchette annuelle : 10163€ - 17828€/an
Rentabilité brute :12.59%
Fourchette de rentabilité :9.50% - 16.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :520,83 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :87 989 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+11 011€ (+12.5%)
Marge achat-revente :-18 931€ (-21.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :31,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 563,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 801,16€
Coût de l'assurance :9 355,50€
Taxe foncière : 1 346,05€/an
Soit par mois : 112,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 121,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :445,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 168.94 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 168.94 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 122 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 460 €/an
Calcul : 1 122 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 920 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 346 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 362 €/an
Revenus locatifs : +13 460 €
Charges déductibles : -5 362 €
Résultat foncier : 8 098 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 460 €5 366 €3 646 €8 095 €---
213 730 €5 270 €3 549 €8 460 €---
314 004 €5 170 €3 450 €8 834 €---
414 284 €5 067 €3 347 €9 217 €---
514 570 €4 961 €3 240 €9 609 €---
614 861 €4 850 €3 130 €10 011 €---
715 159 €4 736 €3 016 €10 423 €---
815 462 €4 618 €2 898 €10 844 €---
915 771 €4 495 €2 775 €11 276 €---
1016 086 €4 369 €2 648 €11 718 €---
1116 408 €4 238 €2 517 €12 171 €---
1216 736 €4 102 €2 382 €12 634 €---
1317 071 €3 961 €2 241 €13 110 €---
1417 413 €3 816 €2 096 €13 596 €---
1517 761 €3 666 €1 945 €14 095 €---
1618 116 €3 510 €1 790 €14 606 €---
1718 478 €3 349 €1 628 €15 130 €---
1818 848 €3 182 €1 462 €15 666 €---
1919 225 €3 009 €1 289 €16 216 €---
2019 609 €2 830 €1 110 €16 779 €---
2120 002 €2 645 €925 €17 356 €---
2220 402 €2 454 €734 €17 948 €---
2320 810 €2 256 €535 €18 554 €---
2421 226 €2 050 €330 €19 175 €---
2521 650 €1 838 €118 €19 812 €---
TOTAL431 143 €95 808 €52 801 €335 335 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 335 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 460 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 827 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 827 €+2 428 €+399 €
2+2 827 €+2 538 €+289 €
3+2 827 €+2 650 €+177 €
4+2 827 €+2 765 €+62 €
5+2 827 €+2 883 €-56 €
6+2 827 €+3 003 €-176 €
7+2 827 €+3 127 €-300 €
8+2 827 €+3 253 €-426 €
9+2 827 €+3 383 €-556 €
10+2 827 €+3 515 €-688 €
11+2 827 €+3 651 €-824 €
12+2 827 €+3 790 €-963 €
13+2 827 €+3 933 €-1 106 €
14+2 827 €+4 079 €-1 252 €
15+2 827 €+4 229 €-1 402 €
16+2 827 €+4 382 €-1 555 €
17+2 827 €+4 539 €-1 712 €
18+2 827 €+4 700 €-1 873 €
19+2 827 €+4 865 €-2 038 €
20+2 827 €+5 034 €-2 207 €
21+2 827 €+5 207 €-2 380 €
22+2 827 €+5 384 €-2 557 €
23+2 827 €+5 566 €-2 739 €
24+2 827 €+5 753 €-2 926 €
25+2 827 €+5 944 €-3 117 €
Total+70 675 €+100 600 €+-29 925 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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