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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleEntrevaux (04)
Surface47.6m²
Coût Total118 360€
Loyer Annuel5 604€
Rentabilité4.73%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 47.6 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, Belle vue, Pas de balcon, Non meublé

BO IMMOBILIER VOUS PROPOSE EN EXCLUSIVITÉ un bien au fort potentiel : un appartement niché dans la verdure, Exposition EST/OUEST, 3 pièces traversant de 47.60m² baigné de lumière, situé à proximité du village médiéval d’Entrevaux. Ce bien à rénover se compose d’une cuisine indépendante, d’un séjour, de deux chambres, et de grandes caves en sous-sol. L'ensemble offre de nombreuses possibilités d’aménagement. À seulement 1 minute à pied du parking et avec un accès voiture, vous profitez d’un emplacement pratique, à deux pas du cœur du village. Ce bien est une véritable opportunité à saisir ! Charme, potentiel, et emplacement idéal : tous les ingrédients sont réunis pour un bel investissement. Contactez nous dès maintenant pour organiser une visite !

Ville : Entrevaux
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04320
Coordonnées : 43.950610, 6.804930
Total : 118 360€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 54 100€
Valeur du bien : 113 600€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.6m²
Loyer prédit : 9.81€/m²/mois
Fourchette : 7.29€ - 13.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 467€/mois
Loyer annuel estimé : 5604€/an
Fourchette totale : 347€ - 628€/mois
Fourchette annuelle : 4165€ - 7539€/an
Rentabilité brute :4.73%
Fourchette de rentabilité :3.52% - 6.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 498,45 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 326 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :-11 826€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-47 034€ (-65.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 620,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 502,77€
Coût de l'assurance :10 356,50€
Taxe foncière : 560,40€/an
Soit par mois : 46,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 467,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 667,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47.6 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain à rénover complètement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en bon état mais nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - carrelage usé à remplacer
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs jaunis à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 100 €(1 137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Carrelage: 20 m² × 90€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Entrevaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 604 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 973 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 360 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 048 €
Revenus locatifs : +5 604 €
Charges déductibles : -59 048 €
Résultat foncier Année 1 : -53 444 €(Déficit de 53 444 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 044 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 948 €/an
Revenus locatifs : +5 604 €
Charges déductibles : -4 948 €
Résultat foncier Années 2+ : 656 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32043.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 604 €59 052 €3 977 €-53 448 €21 400 €32 048 €32 048 €
25 716 €4 846 €3 871 €870 €--31 177 €
35 830 €4 737 €3 762 €1 094 €--30 084 €
45 947 €4 624 €3 649 €1 323 €--28 760 €
56 066 €4 507 €3 532 €1 559 €--27 201 €
66 187 €4 386 €3 411 €1 801 €--25 400 €
76 311 €4 261 €3 286 €2 050 €--23 349 €
86 437 €4 131 €3 157 €2 306 €--21 043 €
96 566 €3 997 €3 023 €2 569 €--18 474 €
106 697 €3 859 €2 884 €2 839 €--15 636 €
116 831 €3 715 €2 741 €3 116 €--12 520 €
126 968 €3 567 €2 592 €3 401 €---
137 107 €3 414 €2 439 €3 694 €---
147 249 €3 255 €2 280 €3 994 €---
157 394 €3 091 €2 116 €4 304 €---
167 542 €2 921 €1 946 €4 621 €---
177 693 €2 745 €1 771 €4 948 €---
187 847 €2 563 €1 589 €5 284 €---
198 004 €2 375 €1 401 €5 629 €---
208 164 €2 181 €1 206 €5 983 €---
218 327 €1 980 €1 005 €6 348 €---
228 494 €1 771 €797 €6 722 €---
238 664 €1 556 €581 €7 108 €---
248 837 €1 333 €358 €7 504 €---
259 014 €1 103 €128 €7 911 €---
TOTAL179 499 €135 969 €57 503 €43 530 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 177 €-6 420 €+7 597 €
2+1 177 €0 €+1 177 €
3+1 177 €0 €+1 177 €
4+1 177 €0 €+1 177 €
5+1 177 €0 €+1 177 €
6+1 177 €0 €+1 177 €
7+1 177 €0 €+1 177 €
8+1 177 €0 €+1 177 €
9+1 177 €0 €+1 177 €
10+1 177 €0 €+1 177 €
11+1 177 €0 €+1 177 €
12+1 177 €+1 020 €+157 €
13+1 177 €+1 108 €+69 €
14+1 177 €+1 198 €-21 €
15+1 177 €+1 291 €-114 €
16+1 177 €+1 386 €-209 €
17+1 177 €+1 484 €-307 €
18+1 177 €+1 585 €-408 €
19+1 177 €+1 689 €-512 €
20+1 177 €+1 795 €-618 €
21+1 177 €+1 904 €-727 €
22+1 177 €+2 017 €-840 €
23+1 177 €+2 132 €-955 €
24+1 177 €+2 251 €-1 074 €
25+1 177 €+2 373 €-1 196 €
Total+29 425 €+16 815 €+12 610 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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