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Maison à vendre

VilleTrinité-Porhoët (56)
Surface90
Coût Total120 550
Loyer Annuel7 989
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-25
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 2 chambres, Pas de cave, Non meublé

iad France - Maia Malpas vous propose: ENGLISH SPOKEN Maison mitoyenne avec deux chambres. Cette charmante maison se trouve dans le bourg de la trinité Porhoet. Il faut simplement la moderniser selon votre goût. Rez-de chaussée : cuisine, salle d'ea et petit salon avec accès au petit jardin de 100 m2 tout fermé. 1er étage : une chambre et grande salon avec poêle à bois. 2ème étage: une chambre avec salle d'eau.

Tout à l'égout Simple vitrage Pas de système de chauffage

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 10 et classe CLIMAT B indice 10. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Maia Malpas mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de VANNES sous le numéro 883482044, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Trinité-Porhoët
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56490
Coordonnées : 48.095937, -2.544612
Total : 120 550
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 55 750
Valeur du bien : 115 750
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 666€/mois
Loyer annuel estimé : 7989€/an
Fourchette totale : 528€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6335€ - 10074€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :893,55 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 420
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :-20 420 (-25.4%)
Marge achat-revente :-40 130€ (-49.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 550
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :588,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 623,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 070,24
Coût de l'assurance :10 548,12
Taxe foncière : 798,88€/an
Soit par mois : 66,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer un bon état.
Quantité: 90 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement de la plomberie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 750(619 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:11 550
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1050€ = 11550€
  • Isolation:6 300
    Isolation combles: 90 m² × 70€/m² = 6300€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€
  • Cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 3000€ = 3000€
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€
  • Électricité:1 200
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
  • Plomberie:7 200
    Mise à jour plomberie: 90 m² × 80€/m² = 7200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trinité-Porhoët (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 850✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 989 €/an
Calcul : 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 550 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 799 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 862
Revenus locatifs : +7 989
Charges déductibles : -60 862
Résultat foncier Année 1 : -52 873(Déficit de 52 873 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 473
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 112 €/an
Revenus locatifs : +7 989
Charges déductibles : -5 112
Résultat foncier Années 2+ : 2 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31472.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 98960 8663 895-52 87721 400 €31 477 €31 477 €
28 1495 0103 7903 138--28 338 €
38 3124 9023 6813 410--24 929 €
48 4784 7893 5683 689--21 240 €
58 6474 6733 4523 974--17 266 €
68 8204 5533 3334 267--12 999 €
78 9974 4293 2094 567--8 432 €
89 1774 3013 0814 875--3 556 €
99 3604 1692 9485 191---
109 5474 0332 8125 515---
119 7383 8912 6715 847---
129 9333 7452 5256 188---
1310 1323 5952 3746 537---
1410 3343 4392 2186 895---
1510 5413 2782 0577 263---
1610 7523 1121 8917 640---
1710 9672 9401 7198 027---
1811 1862 7631 5428 423---
1911 4102 5791 3598 831---
2011 6382 3901 1699 248---
2111 8712 1949749 677---
2212 1081 99277110 116---
2312 3511 78356210 567---
2412 5981 56734711 030---
2512 8501 34412411 505---
TOTAL255 884142 34056 070113 54421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 544
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 989 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 678 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 678-6 420+8 098
2+1 6780+1 678
3+1 6780+1 678
4+1 6780+1 678
5+1 6780+1 678
6+1 6780+1 678
7+1 6780+1 678
8+1 6780+1 678
9+1 678+490+1 188
10+1 678+1 654+24
11+1 678+1 754-76
12+1 678+1 856-178
13+1 678+1 961-283
14+1 678+2 069-391
15+1 678+2 179-501
16+1 678+2 292-614
17+1 678+2 408-730
18+1 678+2 527-849
19+1 678+2 649-971
20+1 678+2 774-1 096
21+1 678+2 903-1 225
22+1 678+3 035-1 357
23+1 678+3 170-1 492
24+1 678+3 309-1 631
25+1 678+3 452-1 774
Total+41 950+34 063+7 887
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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