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Achat : Appartement (41100)

VilleVendôme (41)
Surface56m²
Coût Total110 090€
Loyer Annuel8 104€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 303,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 56 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Rez-de-chaussée

Ideal investisseur appartement T2 bis en copropriété lot N° 27 Vendome rez de chaussée de 56 m² loué actuellement 427€ Charges comprises. Il se compose: entrée avec placard, salon/sejour, cuisine, bureau, chambre avec placard, salle de bains, wc. Parking aerien lot 93. Charges annuelles 830€ CBLOTagenceACBI DPE ANCIENNE VERSION Surface loi Carrez: 56 m².

Ville : Vendôme
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41100
Coordonnées : 47.800920, 1.067950
Total : 110 090€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 31 250€
Valeur du bien : 104 250€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 12.06€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8104€/an
Fourchette totale : 558€ - 817€/mois
Fourchette annuelle : 6697€ - 9806€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 851,85 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 704 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :-30 704€ (-29.6%)
Marge achat-revente :-6 386€ (-6.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :552,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 596,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 782,81€
Coût de l'assurance :13 210,80€
Taxe foncière : 810,37€/an
Soit par mois : 67,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 69,17€/mois
Soit par an : 830,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 675,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 733,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant des travaux de mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 250 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 250€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 750€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vendôme (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 104 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 090 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 528 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 256 €
Revenus locatifs : +8 104 €
Charges déductibles : -37 256 €
Résultat foncier Année 1 : -29 153 €(Déficit de 29 153 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 753 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 006 €/an
Revenus locatifs : +8 104 €
Charges déductibles : -6 006 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 097 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7752.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 104 €37 260 €3 841 €-29 156 €21 400 €7 756 €7 756 €
28 266 €5 910 €3 741 €2 356 €--5 401 €
38 431 €5 806 €3 637 €2 625 €--2 775 €
48 600 €5 698 €3 530 €2 901 €---
58 772 €5 587 €3 418 €3 185 €---
68 947 €5 472 €3 303 €3 475 €---
79 126 €5 352 €3 183 €3 774 €---
89 309 €5 228 €3 059 €4 080 €---
99 495 €5 100 €2 931 €4 395 €---
109 685 €4 967 €2 798 €4 717 €---
119 878 €4 829 €2 661 €5 049 €---
1210 076 €4 687 €2 518 €5 389 €---
1310 277 €4 539 €2 370 €5 738 €---
1410 483 €4 386 €2 217 €6 097 €---
1510 693 €4 228 €2 059 €6 465 €---
1610 906 €4 064 €1 895 €6 843 €---
1711 125 €3 893 €1 725 €7 231 €---
1811 347 €3 717 €1 549 €7 630 €---
1911 574 €3 535 €1 366 €8 039 €---
2011 805 €3 346 €1 177 €8 460 €---
2112 042 €3 150 €981 €8 892 €---
2212 282 €2 947 €778 €9 335 €---
2312 528 €2 737 €568 €9 791 €---
2412 779 €2 519 €351 €10 259 €---
2513 034 €2 294 €125 €10 740 €---
TOTAL259 562 €141 253 €55 783 €118 310 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 310 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 104 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 702 €-6 420 €+8 122 €
2+1 702 €0 €+1 702 €
3+1 702 €0 €+1 702 €
4+1 702 €+38 €+1 664 €
5+1 702 €+955 €+747 €
6+1 702 €+1 043 €+659 €
7+1 702 €+1 132 €+570 €
8+1 702 €+1 224 €+478 €
9+1 702 €+1 318 €+384 €
10+1 702 €+1 415 €+287 €
11+1 702 €+1 515 €+187 €
12+1 702 €+1 617 €+85 €
13+1 702 €+1 721 €-19 €
14+1 702 €+1 829 €-127 €
15+1 702 €+1 939 €-237 €
16+1 702 €+2 053 €-351 €
17+1 702 €+2 169 €-467 €
18+1 702 €+2 289 €-587 €
19+1 702 €+2 412 €-710 €
20+1 702 €+2 538 €-836 €
21+1 702 €+2 667 €-965 €
22+1 702 €+2 801 €-1 099 €
23+1 702 €+2 937 €-1 235 €
24+1 702 €+3 078 €-1 376 €
25+1 702 €+3 222 €-1 520 €
Total+42 550 €+35 493 €+7 057 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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