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Vend Appartement F4 à Chateaudun - 10mm de la Gare -

VilleChâteaudun (28)
Surface85m²
Coût Total126 390€
Loyer Annuel8 564€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 68 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend Appartement - 68000€ Appartement 3 chambres Balcon - Parking Cave - Grenier À 10 mm à pied de la Gare de Chateaudun Possibilité de rejoindre Orléans - la gare d’Orleans apres 3 stations départ de Chateaudun.

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.076470, 1.348630
Total : 126 390€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 52 950€
Valeur du bien : 120 950€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8564€/an
Fourchette totale : 583€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 6999€ - 10479€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :805,97 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 507 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-507€ (-0.7%)
Marge achat-revente :-57 883€ (-84.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :632,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :36,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 669,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 431,44€
Coût de l'assurance :11 059,12€
Taxe foncière : 856,42€/an
Soit par mois : 71,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 713,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 950 €(623 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 500€
    Peinture chambres: 3 chambres × 40€/m² × 10m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 1 salon × 40€/m² × 15m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 564 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 368 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 390 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 617 €
Revenus locatifs : +8 564 €
Charges déductibles : -58 617 €
Résultat foncier Année 1 : -50 053 €(Déficit de 50 053 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 653 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 667 €/an
Revenus locatifs : +8 564 €
Charges déductibles : -5 667 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 897 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28652.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 564 €58 621 €4 372 €-50 057 €21 400 €28 657 €28 657 €
28 735 €5 557 €4 258 €3 179 €--25 478 €
38 910 €5 438 €4 139 €3 472 €--22 006 €
49 088 €5 315 €4 016 €3 773 €--18 232 €
59 270 €5 188 €3 889 €4 082 €--14 150 €
69 456 €5 056 €3 757 €4 399 €--9 751 €
79 645 €4 920 €3 621 €4 725 €--5 026 €
89 838 €4 778 €3 480 €5 059 €---
910 034 €4 632 €3 333 €5 402 €---
1010 235 €4 481 €3 182 €5 754 €---
1110 440 €4 324 €3 025 €6 116 €---
1210 649 €4 161 €2 863 €6 487 €---
1310 861 €3 993 €2 694 €6 868 €---
1411 079 €3 819 €2 520 €7 260 €---
1511 300 €3 638 €2 340 €7 662 €---
1611 526 €3 452 €2 153 €8 075 €---
1711 757 €3 258 €1 959 €8 499 €---
1811 992 €3 058 €1 759 €8 934 €---
1912 232 €2 850 €1 551 €9 382 €---
2012 476 €2 635 €1 337 €9 841 €---
2112 726 €2 413 €1 114 €10 313 €---
2212 980 €2 182 €884 €10 798 €---
2313 240 €1 944 €645 €11 296 €---
2413 505 €1 697 €398 €11 808 €---
2513 775 €1 441 €142 €12 334 €---
TOTAL274 314 €148 851 €63 431 €125 463 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 463 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 564 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 798 €-6 420 €+8 218 €
2+1 798 €0 €+1 798 €
3+1 798 €0 €+1 798 €
4+1 798 €0 €+1 798 €
5+1 798 €0 €+1 798 €
6+1 798 €0 €+1 798 €
7+1 798 €0 €+1 798 €
8+1 798 €+10 €+1 788 €
9+1 798 €+1 621 €+177 €
10+1 798 €+1 726 €+72 €
11+1 798 €+1 835 €-37 €
12+1 798 €+1 946 €-148 €
13+1 798 €+2 061 €-263 €
14+1 798 €+2 178 €-380 €
15+1 798 €+2 299 €-501 €
16+1 798 €+2 422 €-624 €
17+1 798 €+2 550 €-752 €
18+1 798 €+2 680 €-882 €
19+1 798 €+2 814 €-1 016 €
20+1 798 €+2 952 €-1 154 €
21+1 798 €+3 094 €-1 296 €
22+1 798 €+3 239 €-1 441 €
23+1 798 €+3 389 €-1 591 €
24+1 798 €+3 542 €-1 744 €
25+1 798 €+3 700 €-1 902 €
Total+44 950 €+37 639 €+7 311 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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