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Immeuble 7 pièces 197 m²

VilleDigne-les-Bains (04)
Surface197m²
Coût Total314 300€
Loyer Annuel25 743€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+304€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 197 m²
Prix au m² : 1 345,18 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A VENDRE en EXCLUSIVITE - IMMEUBLE de RENDEMENT MIXTE – Centre ville de DIGNE LES BAINS

Implanté en plein centre de Digne-les-Bains, cet immeuble d'environ de 200 m2 à usage mixte (commercial et résidentiel) représente une excellente opportunité pour un investisseur souhaitant conjuguer rentabilité immédiate et potentiel de valorisation à moyen terme.

Réputée pour son activité thermale, Digne-les-Bains attire par son environnement naturel privilégié et son dynamisme local, garantissant une demande locative constante, aussi bien pour l'habitation que pour les activités commerciales.

Description du bien :

*Rez-de-chaussée: Local commercial - NON SOUMIS au DPE *1er étage : Appartement T2 à rénover (fort potentiel d'optimisation) - NON SOUMIS au DPE *3e étage : Appartement T2 rénové - DPE D *4e étage : Appartement T3 rénové - DPE D

Points forts pour investisseurs :

  • Loyers perçus rapidement grâce aux logements déjà rénovés
  • Possibilité d'augmenter la valeur du bien avec la rénovation du T2
  • Revenus diversifiés avec un local commercial
  • Fenêtres double vitrage (PVC et bois)
  • Chauffage individuel électrique

Situation idéale :

  • En plein centre-ville
  • À deux pas des commerces, commodités et transports
  • Quartier attractif avec une forte demande locative

Informations détaillées et dossier complet disponibles sur demande Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 6,00% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Sandra VENZAL Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°412 849 606 Greffe de MANOSQUE) [Coordonnées masquées] (réf. 605873 ) Référence annonce : 830039332721 Date de réalisation du diagnostic : 02/02/2026 Prix hors honoraires : 250 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 700 € et 3 670 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.096832, 6.242138
Total : 314 300€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 28 100€
Valeur du bien : 293 100€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 197m²
Loyer prédit : 10.89€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 2145€/mois
Loyer annuel estimé : 25743€/an
Fourchette totale : 1667€ - 2761€/mois
Fourchette annuelle : 19999€ - 33137€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 418,18 €/m²
Basé sur :223 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :279 381 €
Prix d'achat :265 000 €
Décote à l'achat :-14 381€ (-5.1%)
Marge achat-revente :-34 919€ (-12.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :314 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 534,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :91,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 626,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 187,27€
Coût de l'assurance :27 501,25€
Taxe foncière : 2 574,33€/an
Soit par mois : 214,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 145,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 841,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 197 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 197 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et mise à jour du carrelage
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec éléments datés nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de la robinetterie
Quantité: 10 m² de peinture, 1 robinet
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 100 €(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:5 100€
    Carrelage (6 m²): 50€/m² × 6 = 300€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Main d'œuvre: 4300€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant (30 m²): 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture (10 m²): 30€/m² × 10 = 300€, Robinet: 150€, Main d'œuvre: 750€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 145 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 743 €/an
Calcul : 2 145 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 314 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 574 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 919 €
Revenus locatifs : +25 743 €
Charges déductibles : -41 919 €
Résultat foncier Année 1 : -16 176 €(Déficit de 16 176 €)
Imputable sur revenu global : 16 176 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 819 €/an
Revenus locatifs : +25 743 €
Charges déductibles : -13 819 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 924 €/an
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 743 €41 929 €10 154 €-16 186 €16 186 €--
226 258 €13 554 €9 880 €12 704 €---
326 783 €13 271 €9 597 €13 512 €---
427 319 €12 978 €9 304 €14 341 €---
527 865 €12 676 €9 001 €15 190 €---
628 423 €12 363 €8 689 €16 060 €---
728 991 €12 040 €8 366 €16 951 €---
829 571 €11 706 €8 032 €17 865 €---
930 162 €11 361 €7 687 €18 801 €---
1030 766 €11 005 €7 331 €19 760 €---
1131 381 €10 637 €6 963 €20 744 €---
1232 008 €10 257 €6 582 €21 752 €---
1332 649 €9 864 €6 189 €22 785 €---
1433 302 €9 458 €5 783 €23 844 €---
1533 968 €9 038 €5 364 €24 929 €---
1634 647 €8 605 €4 931 €26 042 €---
1735 340 €8 157 €4 483 €27 183 €---
1836 047 €7 695 €4 020 €28 352 €---
1936 768 €7 217 €3 542 €29 551 €---
2037 503 €6 723 €3 048 €30 780 €---
2138 253 €6 213 €2 538 €32 041 €---
2239 018 €5 685 €2 011 €33 333 €---
2339 799 €5 141 €1 466 €34 658 €---
2440 595 €4 578 €904 €36 017 €---
2541 406 €3 997 €322 €37 410 €---
TOTAL824 564 €266 147 €146 187 €558 417 €16 186 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 856 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 558 417 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 743 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 406 €-4 856 €+10 262 €
2+5 406 €+3 811 €+1 595 €
3+5 406 €+4 054 €+1 352 €
4+5 406 €+4 302 €+1 104 €
5+5 406 €+4 557 €+849 €
6+5 406 €+4 818 €+588 €
7+5 406 €+5 085 €+321 €
8+5 406 €+5 359 €+47 €
9+5 406 €+5 640 €-234 €
10+5 406 €+5 928 €-522 €
11+5 406 €+6 223 €-817 €
12+5 406 €+6 526 €-1 120 €
13+5 406 €+6 835 €-1 429 €
14+5 406 €+7 153 €-1 747 €
15+5 406 €+7 479 €-2 073 €
16+5 406 €+7 813 €-2 407 €
17+5 406 €+8 155 €-2 749 €
18+5 406 €+8 506 €-3 100 €
19+5 406 €+8 865 €-3 459 €
20+5 406 €+9 234 €-3 828 €
21+5 406 €+9 612 €-4 206 €
22+5 406 €+10 000 €-4 594 €
23+5 406 €+10 397 €-4 991 €
24+5 406 €+10 805 €-5 399 €
25+5 406 €+11 223 €-5 817 €
Total+135 150 €+167 525 €+-32 375 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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