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Appartement

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface60m²
Coût Total87 910€
Loyer Annuel6 213€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 816,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE LIMOGES IUT - LAMY vous propose à la vente cet appartement de type 3, à rénover. Il se compose d'une entrée avec placard, un séjour sur balcon, 2 chambres, une salle de bains, des toilettes séparés et une cuisine indépendante. Appartement traversant. Stationnement devant la résidence. Proximité IUT, face de sciences. Quote part du budget prévisionnel annuel : 2036 euros

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.840067, 1.231421
Total : 87 910€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 34 990€
Valeur du bien : 83 990€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6213€/an
Fourchette totale : 413€ - 650€/mois
Fourchette annuelle : 4952€ - 7796€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 453,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 749,27€
Coût de l'assurance :7 472,35€
Taxe foncière : 621,32€/an
Soit par mois : 51,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 169,67€/mois
Soit par an : 2 036,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 517,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-157,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 277 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la moquette dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 60 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: plomberie complète pour 60 m²
Raison: Mise aux normes et état très mauvais des installations visibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 990 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation comprise). Main d'œuvre: incluse.
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (installation comprise). Main d'œuvre: incluse.
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation comprise). Main d'œuvre: incluse.
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (installation comprise). Main d'œuvre: incluse.
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7200€ = 7200€ (installation comprise). Main d'œuvre: incluse.
  • Chambres:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (pose comprise). Main d'œuvre: incluse.
  • Salon:1 250€
    Peinture murs: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse). Remplacement moquette: 25 m² × 20€/m² = 500€. Total: 1750€.
  • Second œuvre général - Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation comprise). Main d'œuvre: incluse.
  • Second œuvre général - Plomberie:4 200€
    Plomberie complète: 1 plomberie complète × 4200€ = 4200€ (installation comprise). Main d'œuvre: incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 213 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 829 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 910 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 621 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 036 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 990 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 775 €
Revenus locatifs : +6 213 €
Charges déductibles : -40 775 €
Résultat foncier Année 1 : -34 562 €(Déficit de 34 562 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 162 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 785 €/an
Revenus locatifs : +6 213 €
Charges déductibles : -5 785 €
Résultat foncier Années 2+ : 428 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13161.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 213 €40 778 €2 831 €-34 564 €21 400 €13 164 €13 164 €
26 337 €5 711 €2 755 €626 €--12 538 €
36 464 €5 632 €2 676 €832 €--11 706 €
46 594 €5 550 €2 594 €1 043 €--10 663 €
56 725 €5 466 €2 510 €1 260 €--9 403 €
66 860 €5 378 €2 422 €1 481 €--7 921 €
76 997 €5 288 €2 332 €1 709 €--6 213 €
87 137 €5 195 €2 239 €1 942 €--4 271 €
97 280 €5 099 €2 143 €2 181 €--2 090 €
107 425 €5 000 €2 043 €2 426 €---
117 574 €4 897 €1 941 €2 677 €---
127 725 €4 791 €1 835 €2 935 €---
137 880 €4 681 €1 725 €3 199 €---
148 037 €4 568 €1 612 €3 469 €---
158 198 €4 451 €1 495 €3 747 €---
168 362 €4 330 €1 374 €4 032 €---
178 529 €4 205 €1 249 €4 324 €---
188 700 €4 076 €1 120 €4 624 €---
198 874 €3 943 €987 €4 931 €---
209 051 €3 806 €849 €5 246 €---
219 233 €3 663 €707 €5 569 €---
229 417 €3 516 €560 €5 901 €---
239 605 €3 365 €408 €6 241 €---
249 798 €3 208 €252 €6 590 €---
259 994 €3 046 €90 €6 948 €---
TOTAL199 011 €149 645 €40 749 €49 366 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 366 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 213 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 305 €-6 420 €+7 725 €
2+1 305 €0 €+1 305 €
3+1 305 €0 €+1 305 €
4+1 305 €0 €+1 305 €
5+1 305 €0 €+1 305 €
6+1 305 €0 €+1 305 €
7+1 305 €0 €+1 305 €
8+1 305 €0 €+1 305 €
9+1 305 €0 €+1 305 €
10+1 305 €+101 €+1 204 €
11+1 305 €+803 €+502 €
12+1 305 €+880 €+425 €
13+1 305 €+960 €+345 €
14+1 305 €+1 041 €+264 €
15+1 305 €+1 124 €+181 €
16+1 305 €+1 210 €+95 €
17+1 305 €+1 297 €+8 €
18+1 305 €+1 387 €-82 €
19+1 305 €+1 479 €-174 €
20+1 305 €+1 574 €-269 €
21+1 305 €+1 671 €-366 €
22+1 305 €+1 770 €-465 €
23+1 305 €+1 872 €-567 €
24+1 305 €+1 977 €-672 €
25+1 305 €+2 084 €-779 €
Total+32 625 €+14 810 €+17 815 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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