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Maison à vendre

VilleFoix (09)
Surface95m²
Coût Total172 720€
Loyer Annuel10 863€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 042,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Kitchenette, Cave, Salon (total 22 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

LA COUPIERE

Venez découvrir cette bâtisse en pierre située sur la commune de Serres sur Arget. Elle se compose d'un salon séjour avec cheminée foyer ouvert, d'une petite cuisine séparée, de trois chambres dont une avec salle d'eau, d'un bureau, d'un grand sous sol et de combles. Située à proximité d'un ruisseau, stationnement. Des travaux de rénovation énergétique, d'électricité et d'assainissement sont à prévoir. AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - Pascal FOURCADE - Agent commercial - RSAC N° 889 951 943 - 07 87 04 81 40 ou Plus d'informations (réf. )

Ville : Foix
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09000
Coordonnées : 42.965542, 1.605053
Total : 172 720€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 65 800€
Valeur du bien : 164 800€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10863€/an
Fourchette totale : 674€ - 1215€/mois
Fourchette annuelle : 8092€ - 14583€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 600 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 000 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-53 000€ (-34.9%)
Marge achat-revente :-20 720€ (-13.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :850,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :43,18€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 894,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 533,38€
Coût de l'assurance :12 954,00€
Taxe foncière : 1 086,31€/an
Soit par mois : 90,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 905,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques non respectées, nécessaire pour sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour mise aux normes
Quantité: 95 m²
Raison: État 2/5 assumé - plomberie à rénover pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 800 €(693 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 700€
    Isolation des combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique + 10 prises × 100€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:7 600€
    Réfection plomberie: 95 m² × 80€/m² = 7600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Foix (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 863 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 720 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 116 €
Revenus locatifs : +10 863 €
Charges déductibles : -73 116 €
Résultat foncier Année 1 : -62 253 €(Déficit de 62 253 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 853 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 316 €/an
Revenus locatifs : +10 863 €
Charges déductibles : -7 316 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 547 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40853.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 863 €73 122 €5 718 €-62 259 €21 400 €40 859 €40 859 €
211 080 €7 169 €5 565 €3 911 €--36 948 €
311 302 €7 011 €5 407 €4 291 €--32 657 €
411 528 €6 848 €5 243 €4 680 €--27 977 €
511 759 €6 679 €5 074 €5 080 €--22 897 €
611 994 €6 504 €4 900 €5 490 €--17 407 €
712 234 €6 323 €4 719 €5 910 €--11 497 €
812 478 €6 137 €4 532 €6 342 €--5 156 €
912 728 €5 943 €4 339 €6 784 €---
1012 982 €5 744 €4 139 €7 239 €---
1113 242 €5 537 €3 933 €7 705 €---
1213 507 €5 324 €3 719 €8 183 €---
1313 777 €5 103 €3 498 €8 674 €---
1414 053 €4 874 €3 270 €9 178 €---
1514 334 €4 638 €3 034 €9 695 €---
1614 620 €4 394 €2 790 €10 226 €---
1714 913 €4 142 €2 537 €10 771 €---
1815 211 €3 881 €2 276 €11 330 €---
1915 515 €3 611 €2 006 €11 904 €---
2015 825 €3 332 €1 727 €12 494 €---
2116 142 €3 043 €1 439 €13 099 €---
2216 465 €2 745 €1 140 €13 720 €---
2316 794 €2 436 €832 €14 358 €---
2417 130 €2 117 €513 €15 013 €---
2517 473 €1 787 €183 €15 685 €---
TOTAL347 947 €188 445 €82 533 €159 502 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 502 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 863 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 281 €-6 420 €+8 701 €
2+2 281 €0 €+2 281 €
3+2 281 €0 €+2 281 €
4+2 281 €0 €+2 281 €
5+2 281 €0 €+2 281 €
6+2 281 €0 €+2 281 €
7+2 281 €0 €+2 281 €
8+2 281 €0 €+2 281 €
9+2 281 €+489 €+1 792 €
10+2 281 €+2 172 €+109 €
11+2 281 €+2 311 €-30 €
12+2 281 €+2 455 €-174 €
13+2 281 €+2 602 €-321 €
14+2 281 €+2 753 €-472 €
15+2 281 €+2 909 €-628 €
16+2 281 €+3 068 €-787 €
17+2 281 €+3 231 €-950 €
18+2 281 €+3 399 €-1 118 €
19+2 281 €+3 571 €-1 290 €
20+2 281 €+3 748 €-1 467 €
21+2 281 €+3 930 €-1 649 €
22+2 281 €+4 116 €-1 835 €
23+2 281 €+4 307 €-2 026 €
24+2 281 €+4 504 €-2 223 €
25+2 281 €+4 706 €-2 425 €
Total+57 025 €+47 851 €+9 174 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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