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Achat appartement

Bien expiré
VilleBeaune (21)
Surface92
Coût Total218 120
Loyer Annuel13 134
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-404
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 510,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 Balcons, Cave, Vue, Ascenseur, Surface de 92 m², 5 Pièces, 3 Chambres, Rez-de-chaussée, 2 Salles d'eau

A vendre avec vue imprenable et dégagée sur la cité du vin et la montagne de Beaune, grand appartement de 92m2 au sein de la résidence du lac. Venez découvrir ses beaux volumes avec sa grande pièce de vie d'environ 30m2 et ses 3 grandes chambres possible 4. Quelques travaux de rafraichissement sont à prévoir notamment la salle de Bain. Vous pourrez également profitez de moments agréables à l'extérieur avec ses deux grands balcons. Ascenseur. Cave type box vélo. Copropriété de 56 lots, charges mensuelles de copropriété 240 euros par mois chauffage compris (Cout energie annuel entre 1329 euros et 1799 euros). Pas de procédure en cours. Votre contact pour ce bien Arnaud GILBERT EI Agent Commercial RSAC DIJON 878062215 Immolys Beaune. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Non détention de fonds.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 56 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1329.00 et 1799.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMOLYS Beaune : Arnaud GILBERT Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 878062215 RCP AC15397

Ville : Beaune
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21200
Coordonnées : 47.031330, 4.862980
Total : 218 120
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 68 000
Valeur du bien : 207 000
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.33€ - 15.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1094€/mois
Loyer annuel estimé : 13134€/an
Fourchette totale : 858€ - 1396€/mois
Fourchette annuelle : 10301€ - 16746€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 084,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :63,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 148,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 366,16
Coût de l'assurance :19 085,50
Taxe foncière : 1 313,38€/an
Soit par mois : 109,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 240,00€/mois
Soit par an : 2 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 094,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 498,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-403,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, du lavabo et des WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 000(739 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:16 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 15 000€/système = 15000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 800€/fenêtre = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€/chauffe-eau = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€/salle de bain = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€/cuisine = 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:3 600
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 30€/m² × 30 m² = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 30€/m² × 30 m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaune (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 094 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 134 €/an
Calcul : 1 094 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 408 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 120 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 763 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 313 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 880 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 365
Revenus locatifs : +13 134
Charges déductibles : -80 365
Résultat foncier Année 1 : -67 231(Déficit de 67 231 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 831
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 365 €/an
Revenus locatifs : +13 134
Charges déductibles : -12 365
Résultat foncier Années 2+ : 769 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45831.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 13480 3727 416-67 23921 400 €45 839 €45 839 €
213 39612 1767 2201 220--44 618 €
313 66411 9747 0171 691--42 928 €
413 93811 7646 8072 174--40 754 €
514 21611 5476 5902 670--38 085 €
614 50111 3226 3653 179--34 906 €
714 79111 0906 1333 701--31 205 €
815 08710 8495 8924 238--26 967 €
915 38810 6005 6434 788--22 179 €
1015 69610 3425 3855 354--16 825 €
1116 01010 0755 1195 935--10 890 €
1216 3309 7994 8426 531---
1316 6579 5134 5577 143---
1416 9909 2184 2617 772---
1517 3308 9123 9558 418---
1617 6768 5953 6389 082---
1718 0308 2673 3109 763---
1818 3917 9282 97110 463---
1918 7587 5772 62011 182---
2019 1337 2132 25611 920---
2119 5166 8371 88012 679---
2219 9066 4481 49113 459---
2320 3056 0451 08814 260---
2420 7115 62867115 083---
2521 1255 19623915 929---
TOTAL420 680299 286107 366121 39421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 394
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 134 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 758 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 758-6 420+9 178
2+2 7580+2 758
3+2 7580+2 758
4+2 7580+2 758
5+2 7580+2 758
6+2 7580+2 758
7+2 7580+2 758
8+2 7580+2 758
9+2 7580+2 758
10+2 7580+2 758
11+2 7580+2 758
12+2 758+1 959+799
13+2 758+2 143+615
14+2 758+2 332+426
15+2 758+2 525+233
16+2 758+2 724+34
17+2 758+2 929-171
18+2 758+3 139-381
19+2 758+3 355-597
20+2 758+3 576-818
21+2 758+3 804-1 046
22+2 758+4 038-1 280
23+2 758+4 278-1 520
24+2 758+4 525-1 767
25+2 758+4 779-2 021
Total+68 950+39 685+29 265
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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