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Appartement 3 pièces 82 m²

VilleForbach (57)
Surface82m²
Coût Total109 670€
Loyer Annuel8 000€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 207,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 82 m²

L'Agence Benedic Kirsch vous propose ce bel appartement de 3 pièces de 83 m², idéalement situé, rue des Jardins à Forbach, à 13 minutes à pied du centre-ville et de la gare.

Il comprend une entrée avec placards, un agréable séjour lumineux (sud), une cuisine dinatoire avec véranda, 2 chambres et une salle de bains. Cet appartement a été entièrement rénové et vous séduira par sa décoration soignée. En annexes : 2 garages, une cave, ainsi qu'un jardin au calme, en lisière de forêt.

Surface : 82 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/05/2025

Consommation énergie primaire : 161 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 155 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 200 € et 1 670 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Coordonnées : 49.178444, 6.871888
Total : 109 670€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 2 750€
Valeur du bien : 101 750€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 667€/mois
Loyer annuel estimé : 8000€/an
Fourchette totale : 528€ - 842€/mois
Fourchette annuelle : 6332€ - 10106€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 582,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 569,99€
Coût de l'assurance :9 596,13€
Taxe foncière : 799,97€/an
Soit par mois : 66,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 666,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 649,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 750 €(34 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:300€
    Peinture murs et plafonds: 6 m² × 50€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:0€
    Aucune action nécessaire, pas de travaux identifiés.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forbach. Les coûts de peinture sont estimés à 50€/m² incluant la main d'œuvre pour des murs en bon état. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 667 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 000 €/an
Calcul : 667 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 823 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 670 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 757 €
Revenus locatifs : +8 000 €
Charges déductibles : -7 757 €
Résultat foncier Année 1 : 243 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 007 €/an
Revenus locatifs : +8 000 €
Charges déductibles : -5 007 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 993 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 000 €7 760 €3 827 €239 €---
28 160 €4 911 €3 727 €3 249 €---
38 323 €4 807 €3 623 €3 516 €---
48 489 €4 700 €3 516 €3 789 €---
58 659 €4 589 €3 405 €4 070 €---
68 832 €4 474 €3 290 €4 358 €---
79 009 €4 355 €3 171 €4 654 €---
89 189 €4 232 €3 048 €4 958 €---
99 373 €4 104 €2 920 €5 269 €---
109 560 €3 971 €2 788 €5 589 €---
119 752 €3 834 €2 651 €5 917 €---
129 947 €3 692 €2 508 €6 254 €---
1310 146 €3 545 €2 361 €6 600 €---
1410 348 €3 393 €2 209 €6 956 €---
1510 555 €3 235 €2 051 €7 321 €---
1610 767 €3 071 €1 888 €7 695 €---
1710 982 €2 902 €1 718 €8 080 €---
1811 202 €2 726 €1 543 €8 475 €---
1911 426 €2 545 €1 361 €8 881 €---
2011 654 €2 356 €1 173 €9 298 €---
2111 887 €2 161 €977 €9 726 €---
2212 125 €1 959 €775 €10 166 €---
2312 367 €1 750 €566 €10 617 €---
2412 615 €1 533 €349 €11 082 €---
2512 867 €1 308 €125 €11 559 €---
TOTAL256 233 €87 915 €55 570 €168 318 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 318 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 000 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 680 €+72 €+1 608 €
2+1 680 €+975 €+705 €
3+1 680 €+1 055 €+625 €
4+1 680 €+1 137 €+543 €
5+1 680 €+1 221 €+459 €
6+1 680 €+1 307 €+373 €
7+1 680 €+1 396 €+284 €
8+1 680 €+1 487 €+193 €
9+1 680 €+1 581 €+99 €
10+1 680 €+1 677 €+3 €
11+1 680 €+1 775 €-95 €
12+1 680 €+1 876 €-196 €
13+1 680 €+1 980 €-300 €
14+1 680 €+2 087 €-407 €
15+1 680 €+2 196 €-516 €
16+1 680 €+2 309 €-629 €
17+1 680 €+2 424 €-744 €
18+1 680 €+2 543 €-863 €
19+1 680 €+2 664 €-984 €
20+1 680 €+2 789 €-1 109 €
21+1 680 €+2 918 €-1 238 €
22+1 680 €+3 050 €-1 370 €
23+1 680 €+3 185 €-1 505 €
24+1 680 €+3 324 €-1 644 €
25+1 680 €+3 468 €-1 788 €
Total+42 000 €+50 495 €+-8 495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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