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Appartement à vendre

VilleVierzon (18)
Surface64m²
Coût Total105 220€
Loyer Annuel5 658€
Rentabilité5.38%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking

Appartement T3 avec garage, parking privatif et cave À vendre, appartement de type 3 situé au sein d’une copropriété, offrant un cadre de vie pratique et agréable, à proximité de toutes les commodités. D’une surface fonctionnelle, il se compose de : Deux chambres Un salon / salle à manger Une cuisine Une salle de bains WC séparés L’appartement est à rafraîchir, offrant ainsi la possibilité de le remettre au goût du jour et de l’aménager selon vos envies. Le bien bénéficie également de plusieurs annexes appréciables : Un garage privatif Une place de parking privative Une cave Sa situation est idéale, avec supermarché, transports en commun, centre de santé et différents commerces et services à proximité. Un bien offrant un beau potentiel, idéal pour une résidence principale ou un projet d’investissement. À découvrir sans tarder !

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.228596, 2.087728
Total : 105 220€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 36 100€
Valeur du bien : 100 100€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 472€/mois
Loyer annuel estimé : 5658€/an
Fourchette totale : 376€ - 591€/mois
Fourchette annuelle : 4515€ - 7091€/an
Rentabilité brute :5.38%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :893,62 €/m²
Basé sur :135 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :57 192 €
Prix d'achat :64 000 €
Décote à l'achat :+6 808€ (+11.9%)
Marge achat-revente :-48 028€ (-84.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :42,09€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 557,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 274,06€
Coût de l'assurance :12 626,40€
Taxe foncière : 565,84€/an
Soit par mois : 47,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 471,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et peinture
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en papier peint dégradé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - moquette en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en papier peint usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 100 €(564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:600€
    Revêtement de sol moderne: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 658 €/an
Calcul : 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 417 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 220 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 505 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 566 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 588 €
Revenus locatifs : +5 658 €
Charges déductibles : -40 588 €
Résultat foncier Année 1 : -34 930 €(Déficit de 34 930 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 530 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 488 €/an
Revenus locatifs : +5 658 €
Charges déductibles : -4 488 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 170 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13529.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 658 €40 591 €3 420 €-34 933 €21 400 €13 533 €13 533 €
25 772 €4 399 €3 328 €1 372 €--12 160 €
35 887 €4 304 €3 233 €1 583 €--10 577 €
46 005 €4 205 €3 135 €1 799 €--8 778 €
56 125 €4 104 €3 033 €2 021 €--6 757 €
66 247 €3 999 €2 928 €2 249 €--4 508 €
76 372 €3 890 €2 819 €2 482 €--2 026 €
86 500 €3 778 €2 707 €2 722 €---
96 630 €3 662 €2 591 €2 968 €---
106 762 €3 542 €2 471 €3 220 €---
116 898 €3 418 €2 347 €3 480 €---
127 035 €3 290 €2 219 €3 745 €---
137 176 €3 158 €2 087 €4 018 €---
147 320 €3 021 €1 950 €4 299 €---
157 466 €2 880 €1 809 €4 586 €---
167 615 €2 734 €1 663 €4 882 €---
177 768 €2 583 €1 512 €5 185 €---
187 923 €2 427 €1 356 €5 496 €---
198 082 €2 266 €1 195 €5 816 €---
208 243 €2 099 €1 028 €6 144 €---
218 408 €1 927 €856 €6 481 €---
228 576 €1 749 €679 €6 827 €---
238 748 €1 566 €495 €7 182 €---
248 923 €1 376 €305 €7 547 €---
259 101 €1 180 €109 €7 921 €---
TOTAL181 239 €112 146 €49 274 €69 092 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 658 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 188 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 188 €-6 420 €+7 608 €
2+1 188 €0 €+1 188 €
3+1 188 €0 €+1 188 €
4+1 188 €0 €+1 188 €
5+1 188 €0 €+1 188 €
6+1 188 €0 €+1 188 €
7+1 188 €0 €+1 188 €
8+1 188 €+209 €+979 €
9+1 188 €+890 €+298 €
10+1 188 €+966 €+222 €
11+1 188 €+1 044 €+144 €
12+1 188 €+1 124 €+64 €
13+1 188 €+1 206 €-18 €
14+1 188 €+1 290 €-102 €
15+1 188 €+1 376 €-188 €
16+1 188 €+1 465 €-277 €
17+1 188 €+1 555 €-367 €
18+1 188 €+1 649 €-461 €
19+1 188 €+1 745 €-557 €
20+1 188 €+1 843 €-655 €
21+1 188 €+1 944 €-756 €
22+1 188 €+2 048 €-860 €
23+1 188 €+2 155 €-967 €
24+1 188 €+2 264 €-1 076 €
25+1 188 €+2 376 €-1 188 €
Total+29 700 €+20 728 €+8 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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