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Appartement bourgeois

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface155m²
Coût Total269 362€
Loyer Annuel19 039€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois-3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 020 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 284 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 155 m², 3 pièces, 2 chambres, Terrasse, 100 m² de terrain, Cuisine séparée, Climatisation, 2 salles de douche, 1 garage, 1 place de parking, 3 étages, Étage 3 sur 3, Cuisine séparée équipée

Situé dans un immeuble cossu du centre ville, cet appartement bénéficie de nombreux éléments de confort : Double vitrage, volets roulants électrques, climatisation réversible, garage de 32m2, portail électrique, cour, terasse, véranda. Quelques travaux devront être envisagés pour magnifier ce potentiel existant. A visiter sans tarder. Sextant France - Frédéric Moreau agent basé à Bergerac - - Plus d'informations sur réf. 27814 Honoraires : 7 % Ttc à la charge de l'acquéreur Prix hors honoraires d'agence : 186 000  Agent commercial

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.853356, 0.483005
Total : 269 362€
Prix d'acquisition : 199 020€
Travaux : 54 420€
Valeur du bien : 253 440€
Frais de notaire : 15 922€
Coût estimé : 15 922€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1587€/mois
Loyer annuel estimé : 19039€/an
Fourchette totale : 1179€ - 2136€/mois
Fourchette annuelle : 14142€ - 25631€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 551,72 €/m²
Basé sur :141 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 517 €
Prix d'achat :199 020 €
Décote à l'achat :-41 497€ (-17.3%)
Marge achat-revente :-28 845€ (-12.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 362€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 352,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 431,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 486,23€
Coût de l'assurance :23 569,17€
Taxe foncière : 1 903,88€/an
Soit par mois : 158,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 586,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 590,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 263 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état, mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 40 m² estimé)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 420 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:22 800€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1300€ = 20800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 650€ = 6500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€ = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:1 420€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€ = 720€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:1 900€
    Peinture salon: 40 m² × 30€ = 1200€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 587 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 039 €/an
Calcul : 1 587 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 390 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 362 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 943 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 904 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 656 €
Revenus locatifs : +19 039 €
Charges déductibles : -66 656 €
Résultat foncier Année 1 : -47 618 €(Déficit de 47 618 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 218 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 236 €/an
Revenus locatifs : +19 039 €
Charges déductibles : -12 236 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26217.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 020 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 363 €(65% de 199 020 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 363 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 039 €66 665 €9 399 €-47 626 €21 400 €26 226 €26 226 €
219 420 €12 000 €9 153 €7 420 €--18 807 €
319 808 €11 746 €8 899 €8 062 €--10 745 €
420 204 €11 483 €8 636 €8 721 €--2 024 €
520 608 €11 210 €8 364 €9 398 €---
621 020 €10 928 €8 081 €10 092 €---
721 441 €10 635 €7 789 €10 805 €---
821 870 €10 332 €7 486 €11 537 €---
922 307 €10 019 €7 172 €12 288 €---
1022 753 €9 693 €6 847 €13 060 €---
1123 208 €9 357 €6 510 €13 851 €---
1223 672 €9 008 €6 161 €14 664 €---
1324 146 €8 646 €5 800 €15 499 €---
1424 629 €8 272 €5 425 €16 357 €---
1525 121 €7 884 €5 038 €17 237 €---
1625 624 €7 483 €4 636 €18 141 €---
1726 136 €7 067 €4 220 €19 070 €---
1826 659 €6 635 €3 789 €20 023 €---
1927 192 €6 189 €3 342 €21 003 €---
2027 736 €5 727 €2 880 €22 009 €---
2128 291 €5 247 €2 401 €23 043 €---
2228 856 €4 751 €1 904 €24 105 €---
2329 434 €4 237 €1 390 €25 197 €---
2430 022 €3 704 €858 €26 318 €---
2530 623 €3 153 €306 €27 470 €---
TOTAL609 817 €262 072 €136 486 €347 745 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 347 745 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 998 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 998 €-6 420 €+10 418 €
2+3 998 €0 €+3 998 €
3+3 998 €0 €+3 998 €
4+3 998 €0 €+3 998 €
5+3 998 €+2 212 €+1 786 €
6+3 998 €+3 028 €+970 €
7+3 998 €+3 242 €+756 €
8+3 998 €+3 461 €+537 €
9+3 998 €+3 687 €+311 €
10+3 998 €+3 918 €+80 €
11+3 998 €+4 155 €-157 €
12+3 998 €+4 399 €-401 €
13+3 998 €+4 650 €-652 €
14+3 998 €+4 907 €-909 €
15+3 998 €+5 171 €-1 173 €
16+3 998 €+5 442 €-1 444 €
17+3 998 €+5 721 €-1 723 €
18+3 998 €+6 007 €-2 009 €
19+3 998 €+6 301 €-2 303 €
20+3 998 €+6 603 €-2 605 €
21+3 998 €+6 913 €-2 915 €
22+3 998 €+7 232 €-3 234 €
23+3 998 €+7 559 €-3 561 €
24+3 998 €+7 895 €-3 897 €
25+3 998 €+8 241 €-4 243 €
Total+99 950 €+104 323 €+-4 373 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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