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REF 114831- A 2 mn de GORRON et des commodités, maison de 162 m2, 5 chambres,

VilleBrecé (53)
Surface162m²
Coût Total148 000€
Loyer Annuel11 972€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 469,14 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

REF 114831- A 2 mn de GORRON et des commerces et services, maison spacieuse de 162 m2 offrant :

  • Au rdc : séjour (20 m2), salon (19 m2), cuisine aménagée, wc
  • A l'étage : 5 chambres, salle d'eau avec wc Petite cour Cave avec pompe à chaleur (3 ans environ mais non fonctionnelle pour le moment) Tout à l'égout A proximité de GORRON où vous trouverez tous les commerces (supermarché, pharmacie, cinéma, piscine, médecins, boulangerie, charcuterie......Ce bien vous est présenté par Régine Divay , votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/139.pdf
Ville : Brecé
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53120
Coordonnées : 48.394318, -0.797566
Total : 148 000€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 65 920€
Valeur du bien : 141 920€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 6.16€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 7.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 998€/mois
Loyer annuel estimé : 11972€/an
Fourchette totale : 778€ - 1279€/mois
Fourchette annuelle : 9339€ - 15346€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 10.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 068,47 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 092 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-97 092€ (-56.1%)
Marge achat-revente :25 092€ (14.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 766,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 721,06€
Coût de l'assurance :11 100,00€
Taxe foncière : 1 197,16€/an
Soit par mois : 99,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 997,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :131,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 162 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la pompe à chaleur non fonctionnelle par un système de chauffage performant
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 920 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:9 720€
    Isolation combles perdus: 162 m² × 60€/m² = 9720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Rafraîchissement peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 998 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 972 €/an
Calcul : 998 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 895 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 197 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 456 €
Revenus locatifs : +11 972 €
Charges déductibles : -72 456 €
Résultat foncier Année 1 : -60 484 €(Déficit de 60 484 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 084 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 536 €/an
Revenus locatifs : +11 972 €
Charges déductibles : -6 536 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 436 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39084.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 972 €72 460 €4 899 €-60 489 €21 400 €39 089 €39 089 €
212 211 €6 409 €4 768 €5 802 €--33 287 €
312 455 €6 274 €4 633 €6 181 €--27 106 €
412 704 €6 134 €4 493 €6 570 €--20 536 €
512 958 €5 989 €4 348 €6 969 €--13 566 €
613 218 €5 840 €4 198 €7 378 €--6 188 €
713 482 €5 685 €4 044 €7 797 €---
813 752 €5 525 €3 883 €8 227 €---
914 027 €5 359 €3 718 €8 668 €---
1014 307 €5 188 €3 547 €9 119 €---
1114 593 €5 011 €3 370 €9 582 €---
1214 885 €4 828 €3 187 €10 057 €---
1315 183 €4 639 €2 998 €10 544 €---
1415 487 €4 443 €2 802 €11 043 €---
1515 796 €4 241 €2 600 €11 555 €---
1616 112 €4 032 €2 391 €12 081 €---
1716 434 €3 815 €2 174 €12 619 €---
1816 763 €3 592 €1 951 €13 171 €---
1917 098 €3 360 €1 719 €13 738 €---
2017 440 €3 121 €1 480 €14 319 €---
2117 789 €2 874 €1 233 €14 915 €---
2218 145 €2 618 €977 €15 527 €---
2318 508 €2 354 €713 €16 154 €---
2418 878 €2 081 €439 €16 797 €---
2519 256 €1 798 €157 €17 458 €---
TOTAL383 454 €177 670 €70 721 €205 784 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 784 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 972 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 514 €-6 420 €+8 934 €
2+2 514 €0 €+2 514 €
3+2 514 €0 €+2 514 €
4+2 514 €0 €+2 514 €
5+2 514 €0 €+2 514 €
6+2 514 €0 €+2 514 €
7+2 514 €+483 €+2 031 €
8+2 514 €+2 468 €+46 €
9+2 514 €+2 600 €-86 €
10+2 514 €+2 736 €-222 €
11+2 514 €+2 875 €-361 €
12+2 514 €+3 017 €-503 €
13+2 514 €+3 163 €-649 €
14+2 514 €+3 313 €-799 €
15+2 514 €+3 467 €-953 €
16+2 514 €+3 624 €-1 110 €
17+2 514 €+3 786 €-1 272 €
18+2 514 €+3 951 €-1 437 €
19+2 514 €+4 121 €-1 607 €
20+2 514 €+4 296 €-1 782 €
21+2 514 €+4 475 €-1 961 €
22+2 514 €+4 658 €-2 144 €
23+2 514 €+4 846 €-2 332 €
24+2 514 €+5 039 €-2 525 €
25+2 514 €+5 237 €-2 723 €
Total+62 850 €+61 735 €+1 115 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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