Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleAlençon (61)
Surface49m²
Coût Total94 880€
Loyer Annuel6 788€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 326,53 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 25 m²), 1 chambre, Entrée séparée, calme

Votre agence Lair immobilier à le plaisir de vous proposer à la vente en exclusivité cet appartement de 2 pièces, pour investisseur, dans un quartier calme à proximité du centre-ville d'Alençon.

Offrant une surface habitable de 48 m², situé au deuxième étage, il se compose d'une entrée, une cuisine aménagée et équipée, un séchoir, une belle pièce de vie lumineuse avec rangement, une chambre et une salle de bains avec toilette.

Une cave complète ce bien.

Stationnement gratuit et facile à proximité.

Vendu avec locataire en place. Actuellement loué 480 euros.

Pour plus de renseignements, contactez notre agence

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.436705, 0.087866
Total : 94 880€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 24 680€
Valeur du bien : 89 680€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 11.54€/m²/mois
Fourchette : 9.22€ - 14.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6788€/an
Fourchette totale : 452€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5423€ - 8496€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 217,95 €/m²
Basé sur :167 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 680 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+5 320€ (+8.9%)
Marge achat-revente :-35 200€ (-59.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :463,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 490,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 130,60€
Coût de l'assurance :8 064,80€
Taxe foncière : 678,81€/an
Soit par mois : 56,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 565,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 546,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Peinture propre mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 680 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries - Fenêtres:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 788 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 880 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 679 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 744 €
Revenus locatifs : +6 788 €
Charges déductibles : -28 744 €
Résultat foncier Année 1 : -21 956 €(Déficit de 21 956 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 556 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 064 €/an
Revenus locatifs : +6 788 €
Charges déductibles : -4 064 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 724 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 555.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 788 €28 747 €3 065 €-21 959 €21 400 €559 €559 €
26 924 €3 984 €2 983 €2 940 €---
37 062 €3 898 €2 897 €3 164 €---
47 204 €3 810 €2 809 €3 394 €---
57 348 €3 719 €2 717 €3 629 €---
67 495 €3 624 €2 623 €3 870 €---
77 644 €3 527 €2 525 €4 118 €---
87 797 €3 426 €2 425 €4 371 €---
97 953 €3 322 €2 321 €4 631 €---
108 112 €3 214 €2 213 €4 898 €---
118 275 €3 103 €2 102 €5 171 €---
128 440 €2 988 €1 987 €5 452 €---
138 609 €2 870 €1 868 €5 739 €---
148 781 €2 747 €1 746 €6 034 €---
158 957 €2 621 €1 619 €6 336 €---
169 136 €2 490 €1 488 €6 646 €---
179 319 €2 355 €1 353 €6 964 €---
189 505 €2 215 €1 214 €7 290 €---
199 695 €2 071 €1 069 €7 624 €---
209 889 €1 922 €920 €7 967 €---
2110 087 €1 768 €766 €8 319 €---
2210 288 €1 608 €607 €8 680 €---
2310 494 €1 444 €443 €9 050 €---
2410 704 €1 274 €273 €9 430 €---
2510 918 €1 099 €97 €9 820 €---
TOTAL217 424 €93 846 €44 131 €123 578 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 578 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 788 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 425 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 425 €-6 420 €+7 845 €
2+1 425 €+714 €+711 €
3+1 425 €+949 €+476 €
4+1 425 €+1 018 €+407 €
5+1 425 €+1 089 €+336 €
6+1 425 €+1 161 €+264 €
7+1 425 €+1 235 €+190 €
8+1 425 €+1 311 €+114 €
9+1 425 €+1 389 €+36 €
10+1 425 €+1 469 €-44 €
11+1 425 €+1 551 €-126 €
12+1 425 €+1 635 €-210 €
13+1 425 €+1 722 €-297 €
14+1 425 €+1 810 €-385 €
15+1 425 €+1 901 €-476 €
16+1 425 €+1 994 €-569 €
17+1 425 €+2 089 €-664 €
18+1 425 €+2 187 €-762 €
19+1 425 €+2 287 €-862 €
20+1 425 €+2 390 €-965 €
21+1 425 €+2 496 €-1 071 €
22+1 425 €+2 604 €-1 179 €
23+1 425 €+2 715 €-1 290 €
24+1 425 €+2 829 €-1 404 €
25+1 425 €+2 946 €-1 521 €
Total+35 625 €+37 073 €+-1 448 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →