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Maison independante avec jardin

VilleVallenay (18)
Surface111
Coût Total126 320
Loyer Annuel7 847
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-64
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 500 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 653,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRANSAXIA SAINT AMAND MONTROND, DILLOARD Maryvonne (EI) [Coordonnées masquées] Découvrez cette maison indépendante, composée d'une entrée, d'un séjour/ salon avec cheminée, cuisine aménagée et équipée, salle de bain, wc, cellier. Une pièce attenante avec accès extérieur vous offre la possibilité d'aménager une chambre. Au 1er étage, vous trouverez une mezzanine, 1 chambre, wc.  Garage et Puits, l'ensemble sur un terrain arboré d'une superficie de 1107 m². TRANSAXIA- FRANCE 13 rue Henri- Barbusse 18200 SAINT AMAND- MONTROND Tél : [Coordonnées masquées]. retrouvez nos annonces sur : [URL masquée pour votre sécurité] ou [URL masquée pour votre sécurité]. Les informations sur les risques associés ce bien est exposé sont disponible sur le site Géorisque : Votre contact. [URL masquée pour votre sécurité]. Maryvonne DILLOARD  TRANSAXIA ST AMAND Tél : 06 88 04 88 023. gent commercial enregistré sous le N° 432 731 081 au RSAC de BOURGES. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Vallenay
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18190
Coordonnées : 46.786354, 2.371960
Total : 126 320
Prix d'acquisition : 72 500
Travaux : 48 020
Valeur du bien : 120 520
Frais de notaire : 5 800
Coût estimé : 5 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111
Loyer prédit : 5.89€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 7.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 654€/mois
Loyer annuel estimé : 7847€/an
Fourchette totale : 535€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 6421€ - 9589€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :491,07 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :54 509
Prix d'achat :72 500
Décote à l'achat :+17 991 (+33.0%)
Marge achat-revente :-71 811€ (-131.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 652,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 753,98
Coût de l'assurance :10 737,20
Taxe foncière : 784,68€/an
Soit par mois : 65,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 653,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 718,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine (placards, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 020(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 880
    Isolation toiture/combles: 111 m² × 80€/m² = 8880€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:8 400
    Remplacement fenêtres: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Mise à jour cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambre - Parquet flottant:960
    Pose parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambre - Peinture:480
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 780✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 847 €/an
Calcul : 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 077 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 320 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 785 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 311
Revenus locatifs : +7 847
Charges déductibles : -53 311
Résultat foncier Année 1 : -45 465(Déficit de 45 465 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 065
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 291 €/an
Revenus locatifs : +7 847
Charges déductibles : -5 291
Résultat foncier Années 2+ : 2 555 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24064.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 125(65% de 72 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 714 €/an
Calcul : 47 125 € × 3,636% = 1 714
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 84753 3154 081-45 46921 400 €24 069 €24 069 €
28 0045 1853 9712 819--21 250 €
38 1645 0713 8573 093--18 157 €
48 3274 9533 7393 374--14 784 €
58 4944 8323 6183 662--11 122 €
68 6634 7063 4923 957--7 165 €
78 8374 5763 3624 260--2 904 €
89 0134 4423 2284 571---
99 1944 3043 0894 890---
109 3784 1602 9465 217---
119 5654 0132 7985 553---
129 7563 8602 6465 897---
139 9523 7022 4886 250---
1410 1513 5392 3246 612---
1510 3543 3702 1566 984---
1610 5613 1961 9827 365---
1710 7723 0161 8027 756---
1810 9872 8301 6168 157---
1911 2072 6381 4248 569---
2011 4312 4391 2258 992---
2111 6602 2341 0209 426---
2211 8932 0228089 871---
2312 1311 80358910 327---
2412 3741 57736310 796---
2512 6211 34412911 277---
TOTAL251 334137 12858 754114 20621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 206
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 648 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 648-6 420+8 068
2+1 6480+1 648
3+1 6480+1 648
4+1 6480+1 648
5+1 6480+1 648
6+1 6480+1 648
7+1 6480+1 648
8+1 648+500+1 148
9+1 648+1 467+181
10+1 648+1 565+83
11+1 648+1 666-18
12+1 648+1 769-121
13+1 648+1 875-227
14+1 648+1 984-336
15+1 648+2 095-447
16+1 648+2 209-561
17+1 648+2 327-679
18+1 648+2 447-799
19+1 648+2 571-923
20+1 648+2 698-1 050
21+1 648+2 828-1 180
22+1 648+2 961-1 313
23+1 648+3 098-1 450
24+1 648+3 239-1 591
25+1 648+3 383-1 735
Total+41 200+34 262+6 938
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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