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Maison - 6 pièce(s) - 259 m²

Bien expiré
VilleEngomer (09)
Surface259
Coût Total239 060
Loyer Annuel26 477
Rentabilité11.08%
Cashflow/mois+731
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 259 m²
Prix au m² : 652,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le charmant village d'Engomer, nous vous proposons une maison à vendre, idéale pour ceux qui recherchent un espace de vie personnalisable. Cette maison de 6 pièces, comprenant 3 chambres, offre une surface habitable de 96 m², ainsi qu'un grand garage, cave et atelier, parfait pour stocker ou créer un espace de travail. Le bien est équipé d'une pompe à chaleur, double vitrage pour un confort optimal et bénéficie d'une isolation dans les combles pour une meilleure efficacité énergétique.

Au premier niveau de la maison vous trouverez une cuisine, une salle à manger avec cheminée, une salle d'eau, wc et 3 belles chambres. Avec un peu de rafraichissement, cette maison pourrait devenir votre havre de paix, reflétant votre personnalité et votre style de vie.

Le village d'Engomer offre une qualité de vie paisible, avec des paysages naturels préservés à proximité. Vous pourrez profiter de la tranquillité de la campagne tout en étant à proximité de quelques commerces de proximité. Cette environnement est idéal pour ceux qui cherchent un espace de vie personnalisable, une qualité de vie paisible et un accès facile aux commodités essentielles. Les combles, d'une surface de 89 m² au sol, présentent un potentiel intéressant pour une future extension ou une rénovation.

Proche de l'ensemble des commodités, n'attendez plus pour nous contacter et découvrir votre nouveau chez vous!

Possibilité acquérir en supplément une parcelle attenante pour un total de 1443m2 avec une ancienne bergerie, un hangar avec un accès indépendant. Prix : 169000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Bien proposé par Jonathan AMAR EI, agent commercial (RSAC 980638019)

Surface Loi Carrez : 95

Ville : Engomer
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09800
Total : 239 060
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 56 540
Valeur du bien : 225 540
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 259
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 2206€/mois
Loyer annuel estimé : 26477€/an
Fourchette totale : 1612€ - 3020€/mois
Fourchette annuelle : 19344€ - 36238€/an
Rentabilité brute :11.08%
Fourchette de rentabilité :8.09% - 15.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 585,86 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :410 738
Prix d'achat :169 000
Décote à l'achat :-241 738 (-58.9%)
Marge achat-revente :171 678€ (41.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 185,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :69,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 255,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 524,83
Coût de l'assurance :20 917,75
Taxe foncière : 2 647,66€/an
Soit par mois : 220,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 206,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 475,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :730,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau de la pompe à chaleur existante si nécessaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Système de chauffage à vérifier pour garantir l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, nécessite rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État moyen visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État moyen visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Salon sans photo, nécessite rafraîchissement important

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 540(218 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:3 560
    Isolation des combles: 89 m² × 40€/m² = 3560€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur:12 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:2 100
    Remplacement fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:18 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (y compris plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (y compris plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Pose de parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:6 000
    Rénovation du salon: 6000€ (y compris mise aux normes électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Engomer. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 206 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 477 €/an
Calcul : 2 206 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 048 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 060 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 837 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 648 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 073
Revenus locatifs : +26 477
Charges déductibles : -68 073
Résultat foncier Année 1 : -41 596(Déficit de 41 596 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 196
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 533 €/an
Revenus locatifs : +26 477
Charges déductibles : -11 533
Résultat foncier Années 2+ : 14 944 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20196.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 47768 0818 056-41 60421 400 €20 204 €20 204 €
227 00611 3277 84315 679--4 525 €
327 54611 1067 62216 440---
428 09710 8777 39317 220---
528 65910 6417 15618 019---
629 23210 3966 91118 836---
729 81710 1436 65819 674---
830 4139 8806 39620 533---
931 0229 6096 12521 412---
1031 6429 3295 84422 313---
1132 2759 0395 55423 236---
1232 9208 7385 25424 182---
1333 5798 4284 94325 151---
1434 2508 1064 62226 144---
1534 9357 7744 28927 162---
1635 6347 4303 94528 204---
1736 3477 0743 58929 273---
1837 0746 7053 22130 368---
1937 8156 3242 84031 491---
2038 5715 9302 44532 642---
2139 3435 5222 03733 821---
2240 1305 1001 61535 030---
2340 9324 6631 17936 269---
2441 7514 21172737 540---
2542 5863 74425938 842---
TOTAL848 053260 174116 525587 87921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 587 879
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 477 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 560-6 420+11 980
2+5 5600+5 560
3+5 560+3 575+1 985
4+5 560+5 166+394
5+5 560+5 406+154
6+5 560+5 651-91
7+5 560+5 902-342
8+5 560+6 160-600
9+5 560+6 424-864
10+5 560+6 694-1 134
11+5 560+6 971-1 411
12+5 560+7 255-1 695
13+5 560+7 545-1 985
14+5 560+7 843-2 283
15+5 560+8 149-2 589
16+5 560+8 461-2 901
17+5 560+8 782-3 222
18+5 560+9 111-3 551
19+5 560+9 447-3 887
20+5 560+9 792-4 232
21+5 560+10 146-4 586
22+5 560+10 509-4 949
23+5 560+10 881-5 321
24+5 560+11 262-5 702
25+5 560+11 653-6 093
Total+139 000+176 364+-37 364
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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