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Maison Guemene Sur Scorff 8 pièces 166 m2

Bien expiré
VilleGuémené-sur-Scorff (56)
Surface166m²
Coût Total204 076€
Loyer Annuel15 725€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 200 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 736,14 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

A Guémené-sur-scorff (56160), cette maison spacieuse avec de beaux volumes située en plein coeur de cette jolie commune avec toutes ses commodités (écoles, médecins, commerces...) à rénover se répartie ainsi:

  • Au rez-de-chaussée: entrée, salon, salle à manger, cuisine, arrière-cuisine, chambre, salle de bain et WC. Au premier étage: palier, 4 chambres et salle de bain avec WC. Au second étage: palier, chambre et deux greniers aménageables. Garage, puits, cave avec chaudière fuel et atelier en dessous du garage et terrain entièrement clos de 601 m². CONFORT: relié au tout à l'égout, huisseries PVC double vitrage en grande partie, chaudière au fuel, possibilité de vie de plain pied. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/350272.pdf
Ville : Guémené-sur-Scorff
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56160
Coordonnées : 48.062321, -3.212885
Total : 204 076€
Prix d'acquisition : 122 200€
Travaux : 72 100€
Valeur du bien : 194 300€
Frais de notaire : 9 776€
Coût estimé : 9 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1310€/mois
Loyer annuel estimé : 15725€/an
Fourchette totale : 1011€ - 1699€/mois
Fourchette annuelle : 12132€ - 20383€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :961,54 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 616 €
Prix d'achat :122 200 €
Décote à l'achat :-37 416€ (-23.4%)
Marge achat-revente :-44 460€ (-27.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 076€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :996,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 054,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 919,86€
Coût de l'assurance :17 346,46€
Taxe foncière : 1 572,53€/an
Soit par mois : 131,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 310,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 185,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :124,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fuel
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec murs abîmés
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs dans l'entrée
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 100 €(434 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 600€
    Isolation combles: 166 m² × 100€/m² = 16600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 90 m² × 100€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Rafraîchissement parquet: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
  • Autres pièces:300€
    Peinture entrée: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guémené-sur-Scorff (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 310 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 725 €/an
Calcul : 1 310 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 076 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 953 €
Revenus locatifs : +15 725 €
Charges déductibles : -80 953 €
Résultat foncier Année 1 : -65 228 €(Déficit de 65 228 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 828 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 853 €/an
Revenus locatifs : +15 725 €
Charges déductibles : -8 853 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43827.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 430 €(65% de 122 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 888 €/an
Calcul : 79 430 € × 3,636% = 2 888 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 725 €80 960 €6 593 €-65 234 €21 400 €43 834 €43 834 €
216 040 €8 682 €6 415 €7 358 €--36 476 €
316 361 €8 498 €6 231 €7 863 €--28 613 €
416 688 €8 307 €6 041 €8 380 €--20 233 €
517 022 €8 111 €5 845 €8 911 €--11 322 €
617 362 €7 908 €5 642 €9 454 €--1 868 €
717 709 €7 698 €5 432 €10 011 €---
818 063 €7 481 €5 215 €10 582 €---
918 425 €7 258 €4 991 €11 167 €---
1018 793 €7 026 €4 760 €11 767 €---
1119 169 €6 787 €4 521 €12 382 €---
1219 552 €6 540 €4 274 €13 012 €---
1319 943 €6 285 €4 019 €13 658 €---
1420 342 €6 022 €3 755 €14 321 €---
1520 749 €5 749 €3 483 €15 000 €---
1621 164 €5 468 €3 201 €15 696 €---
1721 587 €5 177 €2 911 €16 410 €---
1822 019 €4 877 €2 610 €17 142 €---
1922 460 €4 566 €2 300 €17 893 €---
2022 909 €4 246 €1 979 €18 663 €---
2123 367 €3 914 €1 648 €19 453 €---
2223 834 €3 572 €1 306 €20 262 €---
2324 311 €3 218 €952 €21 092 €---
2424 797 €2 853 €587 €21 944 €---
2525 293 €2 476 €209 €22 818 €---
TOTAL503 686 €223 680 €94 920 €280 006 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 006 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 302 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 302 €-6 420 €+9 722 €
2+3 302 €0 €+3 302 €
3+3 302 €0 €+3 302 €
4+3 302 €0 €+3 302 €
5+3 302 €0 €+3 302 €
6+3 302 €0 €+3 302 €
7+3 302 €+2 443 €+859 €
8+3 302 €+3 175 €+127 €
9+3 302 €+3 350 €-48 €
10+3 302 €+3 530 €-228 €
11+3 302 €+3 715 €-413 €
12+3 302 €+3 904 €-602 €
13+3 302 €+4 097 €-795 €
14+3 302 €+4 296 €-994 €
15+3 302 €+4 500 €-1 198 €
16+3 302 €+4 709 €-1 407 €
17+3 302 €+4 923 €-1 621 €
18+3 302 €+5 143 €-1 841 €
19+3 302 €+5 368 €-2 066 €
20+3 302 €+5 599 €-2 297 €
21+3 302 €+5 836 €-2 534 €
22+3 302 €+6 079 €-2 777 €
23+3 302 €+6 328 €-3 026 €
24+3 302 €+6 583 €-3 281 €
25+3 302 €+6 845 €-3 543 €
Total+82 550 €+84 002 €+-1 452 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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