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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMane (31)
Surface96m²
Coût Total140 990€
Loyer Annuel9 263€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Terrasse, Pas de cave

Magnifique appartement,parfaitement placé à deux pas des services.Vous apprécierez ses beaux volumes et sa clarté remarquable.La vaste pièce à vivre donne accès à une large terrasse baignée de soleil Une cuisine pratique, des chambres confortables et un garage privé complètent ce bien rare sur le secteur très recherché aujourd'hui

Ville : Mane
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31260
Coordonnées : 43.087840, 0.950500
Total : 140 990€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 45 950€
Valeur du bien : 133 950€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 772€/mois
Loyer annuel estimé : 9263€/an
Fourchette totale : 599€ - 995€/mois
Fourchette annuelle : 7188€ - 11938€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 933,7 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :185 635 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-97 635€ (-52.6%)
Marge achat-revente :44 645€ (24.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 497,09€
Coût de l'assurance :12 336,63€
Taxe foncière : 926,30€/an
Soit par mois : 77,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 771,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 816,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - papier peint usé dans les chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 950 €(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mane (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 263 €/an
Calcul : 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 990 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 926 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 102 €
Revenus locatifs : +9 263 €
Charges déductibles : -52 102 €
Résultat foncier Année 1 : -42 839 €(Déficit de 42 839 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 439 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 152 €/an
Revenus locatifs : +9 263 €
Charges déductibles : -6 152 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 111 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21439.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 263 €52 107 €4 737 €-42 844 €21 400 €21 444 €21 444 €
29 448 €6 031 €4 611 €3 417 €--18 027 €
39 637 €5 901 €4 481 €3 736 €--14 291 €
49 830 €5 766 €4 347 €4 063 €--10 227 €
510 027 €5 627 €4 207 €4 399 €--5 828 €
610 227 €5 483 €4 063 €4 744 €--1 084 €
710 432 €5 334 €3 914 €5 098 €---
810 640 €5 180 €3 760 €5 460 €---
910 853 €5 020 €3 601 €5 833 €---
1011 070 €4 855 €3 436 €6 215 €---
1111 292 €4 685 €3 265 €6 607 €---
1211 517 €4 508 €3 088 €7 009 €---
1311 748 €4 325 €2 905 €7 422 €---
1411 983 €4 136 €2 716 €7 846 €---
1512 222 €3 941 €2 521 €8 282 €---
1612 467 €3 738 €2 318 €8 728 €---
1712 716 €3 529 €2 109 €9 187 €---
1812 970 €3 312 €1 893 €9 658 €---
1913 230 €3 088 €1 669 €10 141 €---
2013 494 €2 857 €1 437 €10 638 €---
2113 764 €2 617 €1 197 €11 147 €---
2214 040 €2 369 €949 €11 671 €---
2314 320 €2 112 €692 €12 208 €---
2414 607 €1 847 €427 €12 760 €---
2514 899 €1 572 €152 €13 327 €---
TOTAL296 696 €149 941 €68 497 €146 754 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 754 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 945 €-6 420 €+8 365 €
2+1 945 €0 €+1 945 €
3+1 945 €0 €+1 945 €
4+1 945 €0 €+1 945 €
5+1 945 €0 €+1 945 €
6+1 945 €0 €+1 945 €
7+1 945 €+1 204 €+741 €
8+1 945 €+1 638 €+307 €
9+1 945 €+1 750 €+195 €
10+1 945 €+1 864 €+81 €
11+1 945 €+1 982 €-37 €
12+1 945 €+2 103 €-158 €
13+1 945 €+2 227 €-282 €
14+1 945 €+2 354 €-409 €
15+1 945 €+2 485 €-540 €
16+1 945 €+2 619 €-674 €
17+1 945 €+2 756 €-811 €
18+1 945 €+2 897 €-952 €
19+1 945 €+3 042 €-1 097 €
20+1 945 €+3 191 €-1 246 €
21+1 945 €+3 344 €-1 399 €
22+1 945 €+3 501 €-1 556 €
23+1 945 €+3 662 €-1 717 €
24+1 945 €+3 828 €-1 883 €
25+1 945 €+3 998 €-2 053 €
Total+48 625 €+44 026 €+4 599 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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