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Maison à vendre

VilleVarennes-Vauzelles (58)
Surface116m²
Coût Total183 640€
Loyer Annuel13 327€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 017,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Pas de cave, Non meublé

Nathalie GUINARD vous propose en exclusivité cette maison sur la commune de Varennes Vauzelles proche commerces et piscine . Elle vous offre entrée par couloir , cuisine aménagée et équipée, salon séjour , une grande chaufferie buanderie , 3 chambres. Un garage et un terrain de 471m2 A visiter très vite

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Nathalie GUINARD inscrite au RSAC de NEVERS n° 401 423 934 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Varennes-Vauzelles
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58640
Coordonnées : 47.004312, 3.128273
Total : 183 640€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 56 200€
Valeur du bien : 174 200€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 9.57€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 11.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1111€/mois
Loyer annuel estimé : 13327€/an
Fourchette totale : 906€ - 1361€/mois
Fourchette annuelle : 10871€ - 16337€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 456,69 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 976 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-50 976€ (-30.2%)
Marge achat-revente :-14 664€ (-8.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :909,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 963,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 217,72€
Coût de l'assurance :16 068,50€
Taxe foncière : 1 332,69€/an
Soit par mois : 111,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 110,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 074,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 116 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de l'éclairage dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 200 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 440€
    Isolation toiture/combles: 116 m² × 90€/m² = 10440€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 9000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varennes-Vauzelles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 111 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 327 €/an
Calcul : 1 111 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 164 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 640 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 340 €
Revenus locatifs : +13 327 €
Charges déductibles : -64 340 €
Résultat foncier Année 1 : -51 013 €(Déficit de 51 013 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 613 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 140 €/an
Revenus locatifs : +13 327 €
Charges déductibles : -8 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29612.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 327 €64 346 €6 170 €-51 019 €21 400 €29 619 €29 619 €
213 593 €7 982 €6 006 €5 612 €--24 007 €
313 865 €7 812 €5 837 €6 053 €--17 954 €
414 143 €7 637 €5 662 €6 506 €--11 449 €
514 425 €7 456 €5 480 €6 970 €--4 479 €
614 714 €7 268 €5 293 €7 446 €---
715 008 €7 074 €5 098 €7 934 €---
815 308 €6 873 €4 898 €8 435 €---
915 615 €6 665 €4 690 €8 949 €---
1015 927 €6 450 €4 475 €9 477 €---
1116 245 €6 228 €4 252 €10 018 €---
1216 570 €5 998 €4 022 €10 573 €---
1316 902 €5 760 €3 784 €11 142 €---
1417 240 €5 514 €3 538 €11 726 €---
1517 585 €5 259 €3 283 €12 326 €---
1617 936 €4 995 €3 020 €12 941 €---
1718 295 €4 723 €2 747 €13 572 €---
1818 661 €4 441 €2 465 €14 220 €---
1919 034 €4 149 €2 173 €14 885 €---
2019 415 €3 847 €1 871 €15 568 €---
2119 803 €3 535 €1 559 €16 268 €---
2220 199 €3 212 €1 236 €16 988 €---
2320 603 €2 877 €902 €17 726 €---
2421 015 €2 532 €556 €18 484 €---
2521 435 €2 174 €198 €19 262 €---
TOTAL426 864 €194 803 €89 218 €232 060 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 060 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 327 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 799 €-6 420 €+9 219 €
2+2 799 €0 €+2 799 €
3+2 799 €0 €+2 799 €
4+2 799 €0 €+2 799 €
5+2 799 €0 €+2 799 €
6+2 799 €+890 €+1 909 €
7+2 799 €+2 380 €+419 €
8+2 799 €+2 531 €+268 €
9+2 799 €+2 685 €+114 €
10+2 799 €+2 843 €-44 €
11+2 799 €+3 005 €-206 €
12+2 799 €+3 172 €-373 €
13+2 799 €+3 343 €-544 €
14+2 799 €+3 518 €-719 €
15+2 799 €+3 698 €-899 €
16+2 799 €+3 882 €-1 083 €
17+2 799 €+4 072 €-1 273 €
18+2 799 €+4 266 €-1 467 €
19+2 799 €+4 466 €-1 667 €
20+2 799 €+4 670 €-1 871 €
21+2 799 €+4 881 €-2 082 €
22+2 799 €+5 096 €-2 297 €
23+2 799 €+5 318 €-2 519 €
24+2 799 €+5 545 €-2 746 €
25+2 799 €+5 778 €-2 979 €
Total+69 975 €+69 618 €+357 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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