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Achat : Appartement (33140)

VilleVillenave-d'Ornon (33)
Surface63m²
Coût Total120 240€
Loyer Annuel9 496€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 555,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 63 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Idéal investisseur, appartement loué en bon état, avec séjour double, 2 chambres, salle de bains. Une cave. Proximité commerces, transports et écoles. DPE ANCIENNE VERSION Bien en copropriété de 457 lots, charges annuelles: 1091 €.

Ville : Villenave-d'Ornon
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33140
Coordonnées : 44.766550, -0.548550
Total : 120 240€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 14 400€
Valeur du bien : 112 400€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 12.56€/m²/mois
Fourchette : 10.98€ - 14.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9496€/an
Fourchette totale : 691€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 8298€ - 10867€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 386,36 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :213 341 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-115 341€ (-54.1%)
Marge achat-revente :93 101€ (43.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :48,10€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 651,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 925,83€
Coût de l'assurance :14 428,80€
Taxe foncière : 949,60€/an
Soit par mois : 79,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,92€/mois
Soit par an : 1 091,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 791,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des meubles usés et du plan de travail.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec signes d'usure.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation partielle de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture des murs et plafonds.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car le salon est en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 400 €(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 1680€
  • Salon:0€
    Aucune action nécessaire car le salon est en bon état.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villenave-d'Ornon (pas de coefficient appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 496 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 191 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 240 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 950 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 091 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 209 €
Revenus locatifs : +9 496 €
Charges déductibles : -21 209 €
Résultat foncier Année 1 : -11 713 €(Déficit de 11 713 €)
Imputable sur revenu global : 11 713 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 809 €/an
Revenus locatifs : +9 496 €
Charges déductibles : -6 809 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 687 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 496 €21 213 €4 195 €-11 717 €11 717 €--
29 686 €6 704 €4 086 €2 982 €---
39 880 €6 590 €3 973 €3 289 €---
410 077 €6 473 €3 855 €3 604 €---
510 279 €6 351 €3 733 €3 928 €---
610 484 €6 225 €3 607 €4 259 €---
710 694 €6 095 €3 477 €4 599 €---
810 908 €5 959 €3 342 €4 949 €---
911 126 €5 819 €3 201 €5 307 €---
1011 349 €5 674 €3 056 €5 674 €---
1111 576 €5 524 €2 906 €6 052 €---
1211 807 €5 368 €2 750 €6 439 €---
1312 043 €5 207 €2 589 €6 836 €---
1412 284 €5 040 €2 422 €7 244 €---
1512 530 €4 867 €2 249 €7 663 €---
1612 780 €4 687 €2 069 €8 093 €---
1713 036 €4 501 €1 884 €8 534 €---
1813 297 €4 309 €1 691 €8 988 €---
1913 563 €4 110 €1 492 €9 453 €---
2013 834 €3 903 €1 286 €9 931 €---
2114 111 €3 689 €1 072 €10 421 €---
2214 393 €3 468 €850 €10 925 €---
2314 681 €3 238 €621 €11 442 €---
2414 974 €3 001 €383 €11 974 €---
2515 274 €2 754 €137 €12 519 €---
TOTAL304 159 €140 770 €60 926 €163 389 €11 717 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 515 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 389 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 496 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 994 €-3 515 €+5 509 €
2+1 994 €+895 €+1 099 €
3+1 994 €+987 €+1 007 €
4+1 994 €+1 081 €+913 €
5+1 994 €+1 178 €+816 €
6+1 994 €+1 278 €+716 €
7+1 994 €+1 380 €+614 €
8+1 994 €+1 485 €+509 €
9+1 994 €+1 592 €+402 €
10+1 994 €+1 702 €+292 €
11+1 994 €+1 816 €+178 €
12+1 994 €+1 932 €+62 €
13+1 994 €+2 051 €-57 €
14+1 994 €+2 173 €-179 €
15+1 994 €+2 299 €-305 €
16+1 994 €+2 428 €-434 €
17+1 994 €+2 560 €-566 €
18+1 994 €+2 696 €-702 €
19+1 994 €+2 836 €-842 €
20+1 994 €+2 979 €-985 €
21+1 994 €+3 126 €-1 132 €
22+1 994 €+3 277 €-1 283 €
23+1 994 €+3 433 €-1 439 €
24+1 994 €+3 592 €-1 598 €
25+1 994 €+3 756 €-1 762 €
Total+49 850 €+49 017 €+833 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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