Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 5 pièce(s) - 146 m²

Bien expiré
VilleChef-Boutonne (79)
Surface146m²
Coût Total182 850€
Loyer Annuel11 458€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 787,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au centre de CHEF-BOUTONNE avec tous les commerces et services à proximité, ce pavillon sur demi sous-sol, se compose d'une entrée, une cuisine et un salon avec une cheminée, un séjour, deux chambres, une salle d'eau et un WC. Le sous-sol est divisé pour une partie, d'un garage avec une pièce sur terre battue, une buanderie, un petit atelier et une pièce à rénover. La maison est équipée d'un chauffage central au fuel. Cour et jardin clos et privatif pour 623 ,m² Prix : 115000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Bien proposé par Elisabeth CHARRUYER EI, agent commercial (RSAC 004195504)

Surface Loi Carrez : 77

Précision localisation : 2

Ville : Chef-Boutonne
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79110
Total : 182 850€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 58 650€
Valeur du bien : 173 650€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 955€/mois
Loyer annuel estimé : 11458€/an
Fourchette totale : 732€ - 1245€/mois
Fourchette annuelle : 8785€ - 14945€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :991,71 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 790 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-29 790€ (-20.6%)
Marge achat-revente :-38 060€ (-26.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :45,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 941,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 918,42€
Coût de l'assurance :13 713,75€
Taxe foncière : 1 145,81€/an
Soit par mois : 95,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 954,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 037,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fuel
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 650 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 450€
    Isolation toiture/combles: 146 m² × 75€/m² = 10950€, Main d'œuvre: 500€
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Parquet flottant:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant meubles, électroménager et peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chef-Boutonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 955 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 458 €/an
Calcul : 955 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 850 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 146 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 301 €
Revenus locatifs : +11 458 €
Charges déductibles : -66 301 €
Résultat foncier Année 1 : -54 843 €(Déficit de 54 843 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 443 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 651 €/an
Revenus locatifs : +11 458 €
Charges déductibles : -7 651 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 807 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33442.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 458 €66 306 €5 962 €-54 848 €21 400 €33 448 €33 448 €
211 687 €7 496 €5 802 €4 191 €--29 257 €
311 921 €7 330 €5 636 €4 591 €--24 666 €
412 159 €7 159 €5 464 €5 001 €--19 666 €
512 403 €6 982 €5 287 €5 421 €--14 245 €
612 651 €6 799 €5 104 €5 852 €--8 393 €
712 904 €6 609 €4 915 €6 294 €--2 099 €
813 162 €6 414 €4 720 €6 748 €---
913 425 €6 212 €4 518 €7 213 €---
1013 693 €6 003 €4 309 €7 690 €---
1113 967 €5 787 €4 093 €8 180 €---
1214 247 €5 564 €3 870 €8 683 €---
1314 532 €5 334 €3 639 €9 198 €---
1414 822 €5 095 €3 401 €9 727 €---
1515 119 €4 849 €3 155 €10 270 €---
1615 421 €4 595 €2 900 €10 826 €---
1715 729 €4 332 €2 637 €11 398 €---
1816 044 €4 060 €2 365 €11 984 €---
1916 365 €3 779 €2 084 €12 586 €---
2016 692 €3 488 €1 794 €13 204 €---
2117 026 €3 188 €1 494 €13 838 €---
2217 367 €2 878 €1 184 €14 488 €---
2317 714 €2 558 €863 €15 156 €---
2418 068 €2 226 €532 €15 842 €---
2518 430 €1 884 €190 €16 545 €---
TOTAL367 005 €186 927 €85 918 €180 078 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 078 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 406 €-6 420 €+8 826 €
2+2 406 €0 €+2 406 €
3+2 406 €0 €+2 406 €
4+2 406 €0 €+2 406 €
5+2 406 €0 €+2 406 €
6+2 406 €0 €+2 406 €
7+2 406 €0 €+2 406 €
8+2 406 €+1 395 €+1 011 €
9+2 406 €+2 164 €+242 €
10+2 406 €+2 307 €+99 €
11+2 406 €+2 454 €-48 €
12+2 406 €+2 605 €-199 €
13+2 406 €+2 759 €-353 €
14+2 406 €+2 918 €-512 €
15+2 406 €+3 081 €-675 €
16+2 406 €+3 248 €-842 €
17+2 406 €+3 419 €-1 013 €
18+2 406 €+3 595 €-1 189 €
19+2 406 €+3 776 €-1 370 €
20+2 406 €+3 961 €-1 555 €
21+2 406 €+4 151 €-1 745 €
22+2 406 €+4 347 €-1 941 €
23+2 406 €+4 547 €-2 141 €
24+2 406 €+4 753 €-2 347 €
25+2 406 €+4 964 €-2 558 €
Total+60 150 €+54 023 €+6 127 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 81 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →