Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 4 pièce(s) - 80 m²

Bien expiré
VilleDéols (36)
Surface80
Coût Total117 210
Loyer Annuel7 656
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-110
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 975 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE APPARTEMENT T4 DEOLS ( 36130 ) aux portes de Châteauroux ( 36000 )Nous vous proposons un appartement T4 situé à Déols, dans le département de l'Indre (36130). Ce bien, d'une superficie de 80 m², se trouve au dernier étage ( quatrième ) d'un immeuble sans ascenseur, offrant une vue dégagée et un cadre de vie agréable.L'appartement se compose de quatre pièces bien agencées, comprenant trois chambres spacieuses, idéales pour une famille ou pour un investissement locatif. La chambre principale mesure 11,38 m², tandis que les deux autres chambres font respectivement 11,35 m² et 11,21 m². Le salon, d'une superficie de 15,73 m², est un espace convivial, parfait pour se détendre ou recevoir des amis. La cuisine, équipée de meubles de rangement, s'étend sur 9,81 m², offrant un espace fonctionnel pour préparer vos repas.L'appartement dispose également d'une salle d'eau de 3,37 m², d'une buanderie de 3,22 m² et de toilettes séparées. L'entrée, de 9,78 m², est dotée d'un placard, apportant un espace de rangement supplémentaire.Le chauffage est individuel, fonctionnant au gaz avec des radiateurs, garantissant un confort optimal tout au long de l'année. Les fenêtres sont en double vitrage, assurant une bonne isolation phonique et thermique.Situé dans un quartier dynamique, cet appartement est à proximité de toutes les commodités nécessaires à la vie quotidienne. Vous trouverez des supermarchés tels que Lidl et Carrefour Market à moins de 2,5 km, ainsi que plusieurs établissements scolaires dans un rayon de 500 mètres, dont le Collège Romain Rolland et l'École élémentaire Paul Langevin. De plus, plusieurs pharmacies et boulangeries se situent à proximité, facilitant vos courses quotidiennes.Ce bien représente une opportunité idéale pour un investissement locatif ou pour une première acquisition. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Prix du bouquet : 78000.0 euros.

Numéro de mandat : 6562

Ville : Déols
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36130
Coordonnées : 46.826724, 1.712359
Total : 117 210
Prix d'acquisition : 78 000
Travaux : 32 970
Valeur du bien : 110 970
Frais de notaire : 6 240
Coût estimé : 6 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 638€/mois
Loyer annuel estimé : 7656€/an
Fourchette totale : 495€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 5939€ - 9869€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 210
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :571,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :33,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 605,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 330,81
Coût de l'assurance :9 962,85
Taxe foncière : 765,59€/an
Soit par mois : 63,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 78,93€/mois
Soit par an : 947,15€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 637,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 747,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit fonctionnel, une vérification est recommandée pour garantir l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification du chauffe-eau pour s'assurer qu'il est conforme aux normes
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer que le système de production d'eau chaude est efficace.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 3,37 m² (salle d'eau)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation complète nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 970(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:210
    Vérification système chauffage gaz: 1 système × 180€ = 180€, Main d'œuvre: 30€
  • Eau chaude:0
    Vérification chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 300€ = 300€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:240
    Peinture murs et plafond cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:30 900
    Rénovation complète salle de bain: 3,37 m² × 800€ = 2696€, Plomberie: 500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:0
    Parquet flottant 34 m²: 60€/m² × 34 = 2040€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 020
    Peinture murs et plafonds chambres: 34 m² × 30€/m² = 1020€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Déols (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 210✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 638 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 656 €/an
Calcul : 638 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 771 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 210 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 766 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 947 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 970
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 853
Revenus locatifs : +7 656
Charges déductibles : -38 853
Résultat foncier Année 1 : -31 197(Déficit de 31 197 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 797
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 883 €/an
Revenus locatifs : +7 656
Charges déductibles : -5 883
Résultat foncier Années 2+ : 1 773 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9796.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 65638 8563 775-31 20121 400 €9 801 €9 801 €
27 8095 7843 6732 025--7 776 €
37 9655 6793 5682 286--5 490 €
48 1245 5703 4592 555--2 935 €
58 2875 4573 3462 830--105 €
68 4535 3413 2303 112---
78 6225 2213 1093 401---
88 7945 0962 9853 698---
98 9704 9682 8574 002---
109 1494 8362 7244 314---
119 3324 6992 5884 634---
129 5194 5572 4464 962---
139 7104 4112 3005 298---
149 9044 2602 1495 643---
1510 1024 1041 9935 997---
1610 3043 9431 8326 361---
1710 5103 7771 6666 733---
1810 7203 6051 4947 115---
1910 9343 4271 3167 507---
2011 1533 2441 1327 909---
2111 3763 0549438 322---
2211 6042 8587478 746---
2311 8362 6565459 180---
2412 0732 4473369 626---
2512 3142 23112010 083---
TOTAL245 220140 08254 331105 13821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 138
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 608 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 608-6 420+8 028
2+1 6080+1 608
3+1 6080+1 608
4+1 6080+1 608
5+1 6080+1 608
6+1 608+902+706
7+1 608+1 020+588
8+1 608+1 109+499
9+1 608+1 201+407
10+1 608+1 294+314
11+1 608+1 390+218
12+1 608+1 489+119
13+1 608+1 589+19
14+1 608+1 693-85
15+1 608+1 799-191
16+1 608+1 908-300
17+1 608+2 020-412
18+1 608+2 135-527
19+1 608+2 252-644
20+1 608+2 373-765
21+1 608+2 497-889
22+1 608+2 624-1 016
23+1 608+2 754-1 146
24+1 608+2 888-1 280
25+1 608+3 025-1 417
Total+40 200+31 541+8 659
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →