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Maison rénovée

VilleChabris (36)
Surface65m²
Coût Total93 600€
Loyer Annuel5 480€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cette maison de 3 pièces et 65 m² située à Chabris, construite dans un style ancien. Cette maison comprend 2 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est de type ouverte.

  • Bon état général
  • Chauffage électrique La maison est située dans un environnement calme. Classe énergie C - Classe climat F. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Chabris
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36210
Coordonnées : 47.257120, 1.650460
Total : 93 600€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 34 200€
Valeur du bien : 89 200€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 457€/mois
Loyer annuel estimé : 5480€/an
Fourchette totale : 369€ - 565€/mois
Fourchette annuelle : 4430€ - 6778€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :959,5 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 367 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-7 367€ (-11.8%)
Marge achat-revente :-31 233€ (-50.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :457,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 484,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 535,25€
Coût de l'assurance :8 190,00€
Taxe foncière : 547,98€/an
Soit par mois : 45,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 456,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 530,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur la consommation énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager, peinture des murs et remplacement du plan de travail
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 200 €(526 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Chabris) appliquant un coefficient de 0.8 sur les prix de base. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 480 €/an
Calcul : 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 021 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 548 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 097 €
Revenus locatifs : +5 480 €
Charges déductibles : -38 097 €
Résultat foncier Année 1 : -32 617 €(Déficit de 32 617 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 217 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 897 €/an
Revenus locatifs : +5 480 €
Charges déductibles : -3 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 583 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11216.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 480 €38 100 €3 024 €-32 620 €21 400 €11 220 €11 220 €
25 589 €3 818 €2 942 €1 771 €--9 448 €
35 701 €3 734 €2 858 €1 968 €--7 481 €
45 815 €3 646 €2 771 €2 169 €--5 312 €
55 931 €3 556 €2 681 €2 375 €--2 937 €
66 050 €3 463 €2 587 €2 587 €--350 €
76 171 €3 367 €2 491 €2 804 €---
86 295 €3 267 €2 392 €3 027 €---
96 420 €3 165 €2 289 €3 256 €---
106 549 €3 059 €2 183 €3 490 €---
116 680 €2 949 €2 074 €3 731 €---
126 813 €2 836 €1 960 €3 978 €---
136 950 €2 719 €1 843 €4 231 €---
147 089 €2 598 €1 722 €4 491 €---
157 230 €2 473 €1 597 €4 757 €---
167 375 €2 344 €1 468 €5 031 €---
177 523 €2 211 €1 335 €5 312 €---
187 673 €2 073 €1 197 €5 600 €---
197 826 €1 930 €1 055 €5 896 €---
207 983 €1 783 €908 €6 200 €---
218 143 €1 631 €756 €6 511 €---
228 305 €1 474 €599 €6 831 €---
238 472 €1 312 €437 €7 159 €---
248 641 €1 145 €269 €7 496 €---
258 814 €972 €96 €7 842 €---
TOTAL175 518 €99 625 €43 535 €75 894 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 894 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 480 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 151 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 151 €-6 420 €+7 571 €
2+1 151 €0 €+1 151 €
3+1 151 €0 €+1 151 €
4+1 151 €0 €+1 151 €
5+1 151 €0 €+1 151 €
6+1 151 €0 €+1 151 €
7+1 151 €+736 €+415 €
8+1 151 €+908 €+243 €
9+1 151 €+977 €+174 €
10+1 151 €+1 047 €+104 €
11+1 151 €+1 119 €+32 €
12+1 151 €+1 193 €-42 €
13+1 151 €+1 269 €-118 €
14+1 151 €+1 347 €-196 €
15+1 151 €+1 427 €-276 €
16+1 151 €+1 509 €-358 €
17+1 151 €+1 594 €-443 €
18+1 151 €+1 680 €-529 €
19+1 151 €+1 769 €-618 €
20+1 151 €+1 860 €-709 €
21+1 151 €+1 953 €-802 €
22+1 151 €+2 049 €-898 €
23+1 151 €+2 148 €-997 €
24+1 151 €+2 249 €-1 098 €
25+1 151 €+2 353 €-1 202 €
Total+28 775 €+22 768 €+6 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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