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Duplex à vendre

VilleLesparre-Médoc (33)
Surface78m²
Coût Total142 308€
Loyer Annuel9 314€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 129 600 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 661,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, 3 chambres, Pas de cave

Appartement situé au deuxième étage. Belle pièce de vie avec cuisine ouverte, deux chambres, salle d'eau avec wc, et en duplex un troisième espace coin nuit/bureau aménagé. Proche de la gare, du centre et des commerces. Idéal pour investissement

Ville : Lesparre-Médoc
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33340
Coordonnées : 45.294665, -0.931745
Total : 142 308€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 2 340€
Valeur du bien : 131 940€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 8.01€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 776€/mois
Loyer annuel estimé : 9314€/an
Fourchette totale : 625€ - 964€/mois
Fourchette annuelle : 7499€ - 11570€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 051,32 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :160 003 €
Prix d'achat :129 600 €
Décote à l'achat :-30 403€ (-19.0%)
Marge achat-revente :17 695€ (11.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 308€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 735,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 190,32€
Coût de l'assurance :12 096,18€
Taxe foncière : 931,44€/an
Soit par mois : 77,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 812,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 340 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:2 340€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 78 m² × 30€/m² = 2340€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lesparre-Médoc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 314 €/an
Calcul : 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 308 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 931 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 348 €
Revenus locatifs : +9 314 €
Charges déductibles : -8 348 €
Résultat foncier Année 1 : 966 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 008 €/an
Revenus locatifs : +9 314 €
Charges déductibles : -6 008 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 306 €/an
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 314 €8 353 €4 598 €961 €---
29 501 €5 889 €4 473 €3 612 €---
39 691 €5 760 €4 345 €3 930 €---
49 884 €5 628 €4 213 €4 257 €---
510 082 €5 491 €4 076 €4 591 €---
610 284 €5 349 €3 934 €4 935 €---
710 489 €5 203 €3 788 €5 286 €---
810 699 €5 052 €3 637 €5 647 €---
910 913 €4 896 €3 480 €6 017 €---
1011 132 €4 734 €3 319 €6 397 €---
1111 354 €4 568 €3 153 €6 786 €---
1211 581 €4 396 €2 980 €7 186 €---
1311 813 €4 218 €2 802 €7 595 €---
1412 049 €4 034 €2 619 €8 015 €---
1512 290 €3 844 €2 429 €8 446 €---
1612 536 €3 648 €2 232 €8 888 €---
1712 787 €3 445 €2 030 €9 342 €---
1813 042 €3 236 €1 820 €9 807 €---
1913 303 €3 019 €1 604 €10 284 €---
2013 569 €2 796 €1 380 €10 774 €---
2113 841 €2 565 €1 149 €11 276 €---
2214 117 €2 326 €911 €11 792 €---
2314 400 €2 079 €664 €12 321 €---
2414 688 €1 824 €409 €12 863 €---
2514 982 €1 561 €146 €13 420 €---
TOTAL298 342 €103 912 €66 190 €194 430 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 430 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 314 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 956 €+288 €+1 668 €
2+1 956 €+1 084 €+872 €
3+1 956 €+1 179 €+777 €
4+1 956 €+1 277 €+679 €
5+1 956 €+1 377 €+579 €
6+1 956 €+1 480 €+476 €
7+1 956 €+1 586 €+370 €
8+1 956 €+1 694 €+262 €
9+1 956 €+1 805 €+151 €
10+1 956 €+1 919 €+37 €
11+1 956 €+2 036 €-80 €
12+1 956 €+2 156 €-200 €
13+1 956 €+2 279 €-323 €
14+1 956 €+2 405 €-449 €
15+1 956 €+2 534 €-578 €
16+1 956 €+2 666 €-710 €
17+1 956 €+2 802 €-846 €
18+1 956 €+2 942 €-986 €
19+1 956 €+3 085 €-1 129 €
20+1 956 €+3 232 €-1 276 €
21+1 956 €+3 383 €-1 427 €
22+1 956 €+3 537 €-1 581 €
23+1 956 €+3 696 €-1 740 €
24+1 956 €+3 859 €-1 903 €
25+1 956 €+4 026 €-2 070 €
Total+48 900 €+58 329 €+-9 429 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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