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Appartement à vendre

VilleTours (37)
Surface34m²
Coût Total130 118€
Loyer Annuel6 180€
Rentabilité4.75%
Cashflow/mois-362€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 480 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 778,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/6 étage, Ascenseur, Cave, 1 parking: Parking

Résidence Bocage Parc. Studio avec accès à tous les services à la personne dont vous aurez besoin. Du portage de plateau, aide aux repas, restaurant, blanchisserie.. au ménage et accès à une supérette. Situation idéale au coeur d'un parc arboré, accès tram, à 3 min du centre ville Bail de 3 ans en cours depuis 09/24

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37100
Coordonnées : 47.404706, 0.693139
Total : 130 118€
Prix d'acquisition : 60 480€
Travaux : 64 800€
Valeur du bien : 125 280€
Frais de notaire : 4 838€
Coût estimé : 4 838€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 15.15€/m²/mois
Fourchette : 12.40€ - 18.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 515€/mois
Loyer annuel estimé : 6180€/an
Fourchette totale : 422€ - 629€/mois
Fourchette annuelle : 5060€ - 7548€/an
Rentabilité brute :4.75%
Fourchette de rentabilité :3.89% - 5.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 803,48 €/m²
Basé sur :246 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 318 €
Prix d'achat :60 480 €
Décote à l'achat :-34 838€ (-36.5%)
Marge achat-revente :-34 800€ (-36.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 118€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :37,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 685,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 257,22€
Coût de l'assurance :11 385,32€
Taxe foncière : 618,01€/an
Soit par mois : 51,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 140,00€/mois
Soit par an : 1 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 515,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 877,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-362,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des installations sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 800 €(1 906 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€ = 1 500€, Total: 11 500€
  • Menuiseries:3 900€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 1 300€ = 3 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:8 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€ = 500€, Total: 4 000€
  • Cuisine:26 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€, Électroménager: 2 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: inclus, Total: 12 000€
  • Salle de bain:3 100€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€, Douche: 1 500€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Main d'œuvre: inclus, Total: 800€
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 180 €/an
Calcul : 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 118 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 618 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 680 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 986 €
Revenus locatifs : +6 180 €
Charges déductibles : -71 986 €
Résultat foncier Année 1 : -65 806 €(Déficit de 65 806 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 406 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 186 €/an
Revenus locatifs : +6 180 €
Charges déductibles : -7 186 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 006 €/an(Déficit de 1 006 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44405.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 480 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 312 €(65% de 60 480 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 430 €/an
Calcul : 39 312 € × 3,636% = 1 430 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 180 €71 990 €4 437 €-65 810 €21 400 €44 410 €44 410 €
26 304 €7 073 €4 320 €-769 €769 €-44 410 €
36 430 €6 952 €4 198 €-522 €522 €-44 410 €
46 558 €6 827 €4 073 €-268 €268 €-44 410 €
56 690 €6 697 €3 943 €-7 €7 €-44 410 €
66 823 €6 562 €3 809 €261 €--44 149 €
76 960 €6 423 €3 670 €536 €--43 613 €
87 099 €6 280 €3 526 €819 €--42 793 €
97 241 €6 131 €3 377 €1 110 €--41 683 €
107 386 €5 977 €3 223 €1 409 €--40 274 €
117 534 €5 817 €3 064 €1 717 €--38 557 €
127 684 €5 652 €2 898 €2 032 €---
137 838 €5 481 €2 727 €2 357 €---
147 995 €5 304 €2 551 €2 691 €---
158 155 €5 121 €2 367 €3 034 €---
168 318 €4 931 €2 178 €3 386 €---
178 484 €4 735 €1 982 €3 749 €---
188 654 €4 532 €1 779 €4 122 €---
198 827 €4 322 €1 568 €4 505 €---
209 003 €4 104 €1 351 €4 899 €---
219 183 €3 879 €1 126 €5 304 €---
229 367 €3 646 €893 €5 721 €---
239 554 €3 405 €651 €6 149 €---
249 745 €3 155 €402 €6 590 €---
259 940 €2 897 €143 €7 044 €---
TOTAL197 952 €197 893 €64 257 €59 €22 967 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 890 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 180 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 298 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 298 €-6 420 €+7 718 €
2+1 298 €-231 €+1 529 €
3+1 298 €-157 €+1 455 €
4+1 298 €-80 €+1 378 €
5+1 298 €-2 €+1 300 €
6+1 298 €0 €+1 298 €
7+1 298 €0 €+1 298 €
8+1 298 €0 €+1 298 €
9+1 298 €0 €+1 298 €
10+1 298 €0 €+1 298 €
11+1 298 €0 €+1 298 €
12+1 298 €+610 €+688 €
13+1 298 €+707 €+591 €
14+1 298 €+807 €+491 €
15+1 298 €+910 €+388 €
16+1 298 €+1 016 €+282 €
17+1 298 €+1 125 €+173 €
18+1 298 €+1 236 €+62 €
19+1 298 €+1 351 €-53 €
20+1 298 €+1 470 €-172 €
21+1 298 €+1 591 €-293 €
22+1 298 €+1 716 €-418 €
23+1 298 €+1 845 €-547 €
24+1 298 €+1 977 €-679 €
25+1 298 €+2 113 €-815 €
Total+32 450 €+11 585 €+20 865 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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