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Achat : Maison Neufchâteau (88300)

VilleNeufchâteau (88)
Surface75m²
Coût Total83 700€
Loyer Annuel6 518€
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 75 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 132 m² de terrain, Cave

Maison À Vendre. Charmante maison à vendre à Neufchâteau, d'une surface de 75 m², elle offre 2 chambres, un séjour, grenier, cave et jardin privatif — raccordement tout à l'égout. Prix demandé : 55 000 Eur. Idéale pour primo-accédants ou investisseurs, son potentiel et son emplacement calme en font une belle opportunité. Contactez-Nous pour une visite.

Ville : Neufchâteau
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88300
Coordonnées : 48.357860, 5.691280
Total : 83 700€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 24 300€
Valeur du bien : 79 300€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6518€/an
Fourchette totale : 423€ - 698€/mois
Fourchette annuelle : 5073€ - 8374€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 10.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :878,3 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 873 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-10 873€ (-16.5%)
Marge achat-revente :-17 827€ (-27.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :408,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 432,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 930,56€
Coût de l'assurance :7 114,50€
Taxe foncière : 651,77€/an
Soit par mois : 54,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 543,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 486,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - bon état général mais quelques signes d'usure
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 - salon sans photo, état supposé mauvais
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations.
Quantité: tuyauterie complète à évaluer
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 300 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 100€
    Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (4m²): 4 × 60€/m² = 240€, Carrelage sol (4m²): 4 × 60€/m² = 240€, Main d'œuvre: 3720€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète (10m²): 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 200€
    Parquet flottant (22m²): 40€/m² × 22 = 880€, Main d'œuvre: 1320€
  • Salon:1 400€
    Peinture murs (20m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 800€
  • Électricité générale:2 200€
    Tableau électrique: 600€, Prises (10): 80€/prise × 10 = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Plomberie générale:2 400€
    Vérification tuyauterie: 800€, Vérification évacuations: 800€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neufchâteau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 518 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 702 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 285 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 652 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 938 €
Revenus locatifs : +6 518 €
Charges déductibles : -27 938 €
Résultat foncier Année 1 : -21 420 €(Déficit de 21 420 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 720 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 638 €/an
Revenus locatifs : +6 518 €
Charges déductibles : -3 638 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10720.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 518 €27 941 €2 704 €-21 423 €10 700 €10 723 €10 723 €
26 648 €3 567 €2 631 €3 081 €--7 642 €
36 781 €3 492 €2 556 €3 289 €--4 353 €
46 917 €3 414 €2 478 €3 503 €--851 €
57 055 €3 333 €2 397 €3 722 €---
67 196 €3 250 €2 314 €3 946 €---
77 340 €3 164 €2 228 €4 176 €---
87 487 €3 075 €2 139 €4 411 €---
97 636 €2 983 €2 047 €4 653 €---
107 789 €2 889 €1 952 €4 901 €---
117 945 €2 791 €1 854 €5 154 €---
128 104 €2 689 €1 753 €5 415 €---
138 266 €2 585 €1 648 €5 681 €---
148 431 €2 477 €1 540 €5 955 €---
158 600 €2 365 €1 428 €6 235 €---
168 772 €2 249 €1 313 €6 523 €---
178 947 €2 130 €1 194 €6 817 €---
189 126 €2 007 €1 071 €7 119 €---
199 309 €1 880 €943 €7 429 €---
209 495 €1 748 €812 €7 747 €---
219 685 €1 612 €676 €8 073 €---
229 879 €1 472 €536 €8 407 €---
2310 076 €1 327 €390 €8 749 €---
2410 278 €1 177 €241 €9 101 €---
2510 483 €1 022 €86 €9 461 €---
TOTAL208 763 €86 639 €38 931 €122 124 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 124 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 518 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 369 €-3 210 €+4 579 €
2+1 369 €0 €+1 369 €
3+1 369 €0 €+1 369 €
4+1 369 €0 €+1 369 €
5+1 369 €+861 €+508 €
6+1 369 €+1 184 €+185 €
7+1 369 €+1 253 €+116 €
8+1 369 €+1 323 €+46 €
9+1 369 €+1 396 €-27 €
10+1 369 €+1 470 €-101 €
11+1 369 €+1 546 €-177 €
12+1 369 €+1 624 €-255 €
13+1 369 €+1 704 €-335 €
14+1 369 €+1 786 €-417 €
15+1 369 €+1 871 €-502 €
16+1 369 €+1 957 €-588 €
17+1 369 €+2 045 €-676 €
18+1 369 €+2 136 €-767 €
19+1 369 €+2 229 €-860 €
20+1 369 €+2 324 €-955 €
21+1 369 €+2 422 €-1 053 €
22+1 369 €+2 522 €-1 153 €
23+1 369 €+2 625 €-1 256 €
24+1 369 €+2 730 €-1 361 €
25+1 369 €+2 838 €-1 469 €
Total+34 225 €+36 637 €+-2 412 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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