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Appartement à vendre

VilleIssou (78)
Surface87
Coût Total245 940
Loyer Annuel14 208
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-321
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 988,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Digicode, Interphone, Pas de cave, Non meublé

iad France - Manon Lamarre vous propose: Proche des écoles et des commerces, 5 minutes de la gare ligne J saint Lazare, dans une petite résidence sécurisée Idéal pour première acquisition ou locatif. Situé dans le coeur de ISSOU, venez découvrir cet appartement composé de 4 pièces, d'une superficie habitable d'environ 87m2 (105 m2 au sol). Il est composé d'une entrée sur une cuisine aménagée et équipée, d'une salle à manger et un salon . À l'étage, un palier dessert deux chambres, une salle de bains, un WC séparé. Au second étage, une grande chambre. Une place de parking privative. Rare à ce prix la sur le secteur! Venez le visiter!

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 30 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 113.46 euros par mois (soit 1361.52 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Manon Lamarre mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PONTOISE sous le numéro 852676402, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Issou
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78440
Coordonnées : 48.988453, 1.787960
Total : 245 940
Prix d'acquisition : 173 000
Travaux : 59 100
Valeur du bien : 232 100
Frais de notaire : 13 840
Coût estimé : 13 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 13.61€/m²/mois
Fourchette : 11.65€ - 15.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1184€/mois
Loyer annuel estimé : 14208€/an
Fourchette totale : 1013€ - 1383€/mois
Fourchette annuelle : 12160€ - 16601€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 369,99 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :206 189
Prix d'achat :173 000
Décote à l'achat :-33 189 (-16.1%)
Marge achat-revente :-39 751€ (-19.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 211,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :61,49€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 273,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 521,19
Coût de l'assurance :18 445,50
Taxe foncière : 1 420,83€/an
Soit par mois : 118,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 113,46€/mois
Soit par an : 1 361,52€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 184,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 504,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-320,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 100(679 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres: 900€ × 9 = 8100€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 4500€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (meubles, électroménager, installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres: 25€/m² × 60 = 1500€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 1 salon: 25€/m² × 24 = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 184 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 208 €/an
Calcul : 1 184 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 133 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 940 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 738 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 421 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 362 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 754
Revenus locatifs : +14 208
Charges déductibles : -70 754
Résultat foncier Année 1 : -56 545(Déficit de 56 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 145
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 654 €/an
Revenus locatifs : +14 208
Charges déductibles : -11 654
Résultat foncier Années 2+ : 2 555 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35145.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 20870 7628 141-56 55321 400 €35 153 €35 153 €
214 49211 4447 9243 049--32 105 €
314 78211 2197 6993 563--28 541 €
415 07810 9867 4664 092--24 449 €
515 38010 7467 2254 634--19 816 €
615 68710 4976 9775 190--14 625 €
716 00110 2406 7195 761--8 864 €
816 3219 9746 4536 347--2 517 €
916 6479 6996 1786 949---
1016 9809 4145 8947 566---
1117 3209 1205 6008 200---
1217 6668 8165 2968 850---
1318 0208 5024 9819 518---
1418 3808 1764 65610 204---
1518 7487 8404 32010 907---
1619 1237 4933 97211 630---
1719 5057 1333 61312 372---
1819 8956 7613 24113 134---
1920 2936 3772 85713 916---
2020 6995 9802 46014 719---
2121 1135 5692 04915 544---
2221 5355 1441 62416 391---
2321 9664 7051 18417 261---
2422 4054 25073018 155---
2522 8533 78126019 073---
TOTAL455 096264 625117 521190 47121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 471
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 984 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 984-6 420+9 404
2+2 9840+2 984
3+2 9840+2 984
4+2 9840+2 984
5+2 9840+2 984
6+2 9840+2 984
7+2 9840+2 984
8+2 9840+2 984
9+2 984+1 330+1 654
10+2 984+2 270+714
11+2 984+2 460+524
12+2 984+2 655+329
13+2 984+2 855+129
14+2 984+3 061-77
15+2 984+3 272-288
16+2 984+3 489-505
17+2 984+3 712-728
18+2 984+3 940-956
19+2 984+4 175-1 191
20+2 984+4 416-1 432
21+2 984+4 663-1 679
22+2 984+4 917-1 933
23+2 984+5 178-2 194
24+2 984+5 446-2 462
25+2 984+5 722-2 738
Total+74 600+57 141+17 459
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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