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vente - appartement

VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface87.45m²
Coût Total218 070€
Loyer Annuel17 499€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 87.45 m²
Prix au m² : 2 275,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Parking, Salle de bain, Petit prix

Dans le quartier proximité Gare RERA de Boissy-Saint-Léger, découvrez ce superbe appartement de 87,45 m² en parfait état, idéal pour une famille. Situé au 4ème étage, il s'ouvre sur une entrée avec rangements desservant un salon-séjour lumineux donnant sur une loggia, une cuisine semi-ouverte aménagée et équipée, trois chambres, une salle de bains, des WC séparés et un dressing. Profitez d'un balcon et d'une place de parking en sous-sol. Construit en 1979, l'immeuble est bien entretenu. Proche d'une école et des transports en commun, cet appartement offre confort et praticité au quotidien. Prix de vente : 199 000 EUR. Contactez-nous pour organiser une visite. Référence agence : 1005

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.753876, 2.503728
Boissy-Saint-Léger
RER A
Total : 218 070€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 3 150€
Valeur du bien : 202 150€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.45m²
Loyer prédit : 16.67€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1458€/mois
Loyer annuel estimé : 17499€/an
Fourchette totale : 1205€ - 1765€/mois
Fourchette annuelle : 14461€ - 21175€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 096,8 €/m²
Basé sur :204 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :270 815 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-71 815€ (-26.5%)
Marge achat-revente :52 745€ (19.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 094,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :63,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 157,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 145,09€
Coût de l'assurance :19 081,12€
Taxe foncière : 1 749,87€/an
Soit par mois : 145,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 204,67€/mois
Soit par an : 2 456,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 458,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 508,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à vérifier et rafraîchir.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 150 €(36 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:0€
    Peinture et joints à vérifier et rafraîchir: Aucune quantité précisée, donc pas de chiffrage.
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boissy-Saint-Léger. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m² pour la fourniture et la pose. La main d'œuvre est incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 458 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 499 €/an
Calcul : 1 458 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 070 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 763 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 750 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 456 €/an
Calcul : 205 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 699 €
Revenus locatifs : +17 499 €
Charges déductibles : -15 699 €
Résultat foncier Année 1 : 1 799 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 549 €/an
Revenus locatifs : +17 499 €
Charges déductibles : -12 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 949 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 499 €15 706 €7 587 €1 792 €---
217 849 €12 358 €7 389 €5 490 €---
318 206 €12 153 €7 184 €6 053 €---
418 570 €11 940 €6 971 €6 630 €---
518 941 €11 720 €6 751 €7 221 €---
619 320 €11 492 €6 523 €7 828 €---
719 706 €11 255 €6 286 €8 451 €---
820 100 €11 011 €6 041 €9 090 €---
920 502 €10 757 €5 788 €9 745 €---
1020 913 €10 494 €5 525 €10 418 €---
1121 331 €10 222 €5 253 €11 108 €---
1221 757 €9 941 €4 972 €11 817 €---
1322 193 €9 649 €4 680 €12 544 €---
1422 636 €9 347 €4 378 €13 290 €---
1523 089 €9 034 €4 065 €14 055 €---
1623 551 €8 709 €3 740 €14 841 €---
1724 022 €8 374 €3 404 €15 648 €---
1824 502 €8 026 €3 057 €16 477 €---
1924 992 €7 665 €2 696 €17 327 €---
2025 492 €7 292 €2 323 €18 200 €---
2126 002 €6 906 €1 936 €19 096 €---
2226 522 €6 505 €1 536 €20 017 €---
2327 053 €6 091 €1 121 €20 962 €---
2427 594 €5 661 €692 €21 933 €---
2528 145 €5 216 €247 €22 929 €---
TOTAL560 487 €237 524 €110 145 €322 963 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 322 963 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 675 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 675 €+538 €+3 137 €
2+3 675 €+1 647 €+2 028 €
3+3 675 €+1 816 €+1 859 €
4+3 675 €+1 989 €+1 686 €
5+3 675 €+2 166 €+1 509 €
6+3 675 €+2 348 €+1 327 €
7+3 675 €+2 535 €+1 140 €
8+3 675 €+2 727 €+948 €
9+3 675 €+2 924 €+751 €
10+3 675 €+3 125 €+550 €
11+3 675 €+3 332 €+343 €
12+3 675 €+3 545 €+130 €
13+3 675 €+3 763 €-88 €
14+3 675 €+3 987 €-312 €
15+3 675 €+4 217 €-542 €
16+3 675 €+4 452 €-777 €
17+3 675 €+4 695 €-1 020 €
18+3 675 €+4 943 €-1 268 €
19+3 675 €+5 198 €-1 523 €
20+3 675 €+5 460 €-1 785 €
21+3 675 €+5 729 €-2 054 €
22+3 675 €+6 005 €-2 330 €
23+3 675 €+6 289 €-2 614 €
24+3 675 €+6 580 €-2 905 €
25+3 675 €+6 879 €-3 204 €
Total+91 875 €+96 889 €+-5 014 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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