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Appartement 2 pièces 41 m²

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface41m²
Coût Total72 152€
Loyer Annuel5 905€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 400 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 448,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 41 m²

IDEAL INVESTISSEMENT Joli T2 au dernier étage d'un immeuble en pierre du centre historique. Vue imprenable sur les toits du secteur sauvegardé. Il comprend une entrée dans la pièce principale, un coin cuisine et une chambre séparée. Actuellement loué 453€/mois A découvrir rapidement !

Surface : 41 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 5 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/05/2026

Consommation énergie primaire : 219 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 115 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 900 € et 1 230 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.182580, 0.721893
Total : 72 152€
Prix d'acquisition : 59 400€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 67 400€
Frais de notaire : 4 752€
Coût estimé : 4 752€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 12.00€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 492€/mois
Loyer annuel estimé : 5905€/an
Fourchette totale : 396€ - 612€/mois
Fourchette annuelle : 4748€ - 7342€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 10.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 812,17 €/m²
Basé sur :375 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 299 €
Prix d'achat :59 400 €
Décote à l'achat :-14 899€ (-20.1%)
Marge achat-revente :2 147€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 152€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :353,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :21,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 374,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 903,12€
Coût de l'assurance :6 313,30€
Taxe foncière : 590,46€/an
Soit par mois : 49,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 492,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 423,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain de classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(195 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 492 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 905 €/an
Calcul : 492 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 152 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 253 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 590 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 193 €
Revenus locatifs : +5 905 €
Charges déductibles : -11 193 €
Résultat foncier Année 1 : -5 289 €(Déficit de 5 289 €)
Imputable sur revenu global : 5 289 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 193 €/an
Revenus locatifs : +5 905 €
Charges déductibles : -3 193 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 711 €/an
Prix d'achat du bien : 59 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 610 €(65% de 59 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 404 €/an
Calcul : 38 610 € × 3,636% = 1 404 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 905 €11 196 €2 353 €-5 291 €5 291 €--
26 023 €3 132 €2 289 €2 890 €---
36 143 €3 067 €2 224 €3 076 €---
46 266 €2 999 €2 156 €3 267 €---
56 391 €2 929 €2 086 €3 462 €---
66 519 €2 857 €2 014 €3 662 €---
76 650 €2 782 €1 939 €3 867 €---
86 783 €2 705 €1 862 €4 077 €---
96 918 €2 626 €1 783 €4 293 €---
107 057 €2 543 €1 700 €4 513 €---
117 198 €2 458 €1 615 €4 740 €---
127 342 €2 370 €1 527 €4 972 €---
137 488 €2 279 €1 436 €5 209 €---
147 638 €2 185 €1 342 €5 453 €---
157 791 €2 088 €1 245 €5 703 €---
167 947 €1 987 €1 144 €5 959 €---
178 106 €1 884 €1 041 €6 222 €---
188 268 €1 776 €933 €6 492 €---
198 433 €1 666 €823 €6 768 €---
208 602 €1 551 €708 €7 051 €---
218 774 €1 433 €590 €7 341 €---
228 949 €1 310 €467 €7 639 €---
239 128 €1 184 €341 €7 945 €---
249 311 €1 053 €210 €8 258 €---
259 497 €918 €75 €8 579 €---
TOTAL189 127 €62 978 €33 903 €126 149 €5 291 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 587 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 149 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 240 €-1 587 €+2 827 €
2+1 240 €+867 €+373 €
3+1 240 €+923 €+317 €
4+1 240 €+980 €+260 €
5+1 240 €+1 039 €+201 €
6+1 240 €+1 099 €+141 €
7+1 240 €+1 160 €+80 €
8+1 240 €+1 223 €+17 €
9+1 240 €+1 288 €-48 €
10+1 240 €+1 354 €-114 €
11+1 240 €+1 422 €-182 €
12+1 240 €+1 491 €-251 €
13+1 240 €+1 563 €-323 €
14+1 240 €+1 636 €-396 €
15+1 240 €+1 711 €-471 €
16+1 240 €+1 788 €-548 €
17+1 240 €+1 867 €-627 €
18+1 240 €+1 947 €-707 €
19+1 240 €+2 030 €-790 €
20+1 240 €+2 115 €-875 €
21+1 240 €+2 202 €-962 €
22+1 240 €+2 292 €-1 052 €
23+1 240 €+2 383 €-1 143 €
24+1 240 €+2 477 €-1 237 €
25+1 240 €+2 574 €-1 334 €
Total+31 000 €+37 845 €+-6 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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