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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface117.8m²
Coût Total185 730€
Loyer Annuel13 778€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 117.8 m²
Prix au m² : 1 001,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Belle vue, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Aurillac centre, appartement de 117 m2 comprenant:

Une entrée avec placards de rangement desservant une cuisine indépendante équipée, un salon salle à manger d'angle très lumineux de 50 m2 environ, un couloir distribuant 3 chambres dont une avec balcon, enfin une salle de bain et wc indépendant. l'appartement possède également 2 caves et un garage fermé.

Les atouts du bien: Proximité du centre ville et de ses commerces Ascenseur garage indépendant , luminosité Chauffage individuel électrique Provision sur charges 195 euros / mois comprenant entretien et électricité des parties communes, assurance immeuble, gestion syndic, ascenseur..

Vidéos sur le site 3G IMMO Aurillac Lien vers le site :

Pour plus d'informations:

Christophe Calvet N° SIRET RSAC Aurillac 39363278100034

Nombre de lots de la Copropriété : 38

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Christophe CALVET inscrit au RSAC d'AURILLAC n° 393 632 781 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Logement à consommation énergétique excessive. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.926650, 2.433870
Total : 185 730€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 58 290€
Valeur du bien : 176 290€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117.8m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1148€/mois
Loyer annuel estimé : 13778€/an
Fourchette totale : 882€ - 1494€/mois
Fourchette annuelle : 10587€ - 17929€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 310,34 €/m²
Basé sur :431 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 358 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-36 358€ (-23.6%)
Marge achat-revente :-31 372€ (-20.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :919,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 974,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 233,10€
Coût de l'assurance :16 251,37€
Taxe foncière : 1 377,76€/an
Soit par mois : 114,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 195,00€/mois
Soit par an : 2 340,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 148,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 283,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 117.8 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée en état correct mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 290 €(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement:3 600€
    Revêtement sol pour 3 chambres: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 30 m² × 28€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:4 500€
    Réfection électricité pour 3 chambres: 3 chambres × 1500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture des murs et plafonds dans l'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 148 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 778 €/an
Calcul : 1 148 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 730 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 378 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 340 €/an
Calcul : 195 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 892 €
Revenus locatifs : +13 778 €
Charges déductibles : -68 892 €
Résultat foncier Année 1 : -55 115 €(Déficit de 55 115 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 715 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 602 €/an
Revenus locatifs : +13 778 €
Charges déductibles : -10 602 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 175 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33714.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 778 €68 898 €6 241 €-55 121 €21 400 €33 721 €33 721 €
214 053 €10 443 €6 075 €3 611 €--30 110 €
314 334 €10 271 €5 903 €4 063 €--26 047 €
414 621 €10 094 €5 726 €4 527 €--21 520 €
514 913 €9 910 €5 543 €5 003 €--16 517 €
615 212 €9 721 €5 353 €5 491 €--11 026 €
715 516 €9 524 €5 156 €5 992 €--5 035 €
815 826 €9 321 €4 953 €6 505 €---
916 143 €9 111 €4 743 €7 032 €---
1016 465 €8 894 €4 526 €7 572 €---
1116 795 €8 669 €4 301 €8 126 €---
1217 131 €8 436 €4 068 €8 695 €---
1317 473 €8 195 €3 827 €9 278 €---
1417 823 €7 946 €3 578 €9 877 €---
1518 179 €7 689 €3 321 €10 491 €---
1618 543 €7 422 €3 054 €11 121 €---
1718 914 €7 146 €2 778 €11 767 €---
1819 292 €6 861 €2 493 €12 431 €---
1919 678 €6 566 €2 198 €13 112 €---
2020 071 €6 261 €1 893 €13 811 €---
2120 473 €5 945 €1 577 €14 528 €---
2220 882 €5 618 €1 250 €15 264 €---
2321 300 €5 280 €912 €16 020 €---
2421 726 €4 930 €562 €16 796 €---
2522 160 €4 568 €201 €17 592 €---
TOTAL441 300 €257 718 €90 233 €183 581 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 581 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 778 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 893 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 893 €-6 420 €+9 313 €
2+2 893 €0 €+2 893 €
3+2 893 €0 €+2 893 €
4+2 893 €0 €+2 893 €
5+2 893 €0 €+2 893 €
6+2 893 €0 €+2 893 €
7+2 893 €0 €+2 893 €
8+2 893 €+441 €+2 452 €
9+2 893 €+2 110 €+783 €
10+2 893 €+2 272 €+621 €
11+2 893 €+2 438 €+455 €
12+2 893 €+2 608 €+285 €
13+2 893 €+2 783 €+110 €
14+2 893 €+2 963 €-70 €
15+2 893 €+3 147 €-254 €
16+2 893 €+3 336 €-443 €
17+2 893 €+3 530 €-637 €
18+2 893 €+3 729 €-836 €
19+2 893 €+3 934 €-1 041 €
20+2 893 €+4 143 €-1 250 €
21+2 893 €+4 358 €-1 465 €
22+2 893 €+4 579 €-1 686 €
23+2 893 €+4 806 €-1 913 €
24+2 893 €+5 039 €-2 146 €
25+2 893 €+5 278 €-2 385 €
Total+72 325 €+55 074 €+17 251 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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