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Appartement 2 pièces 47 m²

VilleIssy-les-Moulineaux (92)
Surface47m²
Coût Total162 542€
Loyer Annuel16 784€
Rentabilité10.33%
Cashflow/mois+218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 280 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 2 665,53 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vente à terme libre sur 144 mois - ISSY LES MOULINEAUX (92130)

  • Rare en vente à Terme
  • Quartier recherché
  • Effort d'épargne allégé

Bouquet : 125280 EUR Rente : 1500 EUR/mois Valeur du bien : 341280 EUR

En « vente à terme libre » le bien est vendu libre de toute occupation ; le montant total et la durée de versement des mensualités sont fixes. Vous bénéficiez d'un crédit-vendeur. Descriptif du bien :

ISSY LES MOULINEAUX Centre ville / Quartier Citeaux Tous transports à proximité (métro, RER, T2, bus) Vue dégagée / lumineux / calme absolu Appartement traversant 2/3 pièces de 47 m² loi carrez en parfait état situé au 5ème étage sur 6 d'un immeuble donnant sur l'allée des Citeaux, composé d'une double pièce de vie ( poss 2ème chambre), d'une cuisine indépendante, d'une chambre, d'une salle de douche avec wc. Une cave complète ce bien. Analyse financière : Vente à Terme Libre Loué Devenez propriétaire de ce bien à travers le versement d'un Capital de 125 280 EUR euros frais d'agence inclus, et d'une mensualité de 1500 EUR durant 12 ans. Le bien est actuellement loué avec un bail de 3 ans en cours au prix de 1112 euros + 180 charges soit 1300 euros de loyer mensuel assuré pour le futur acquéreur. Référence annonce : 422292078 Consommation énergétique : 185 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 24 CO2/m²/an

Ville : Issy-les-Moulineaux
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92130
Coordonnées : 48.823380, 2.268242
Les moulineaux
Tramway 2
Total : 162 542€
Prix d'acquisition : 125 280€
Travaux : 27 240€
Valeur du bien : 152 520€
Frais de notaire : 10 022€
Coût estimé : 10 022€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 29.76€/m²/mois
Fourchette : 24.41€ - 36.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1399€/mois
Loyer annuel estimé : 16784€/an
Fourchette totale : 1147€ - 1705€/mois
Fourchette annuelle : 13768€ - 20459€/an
Rentabilité brute :10.33%
Fourchette de rentabilité :8.47% - 12.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :7 609,76 €/m²
Basé sur :163 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :357 659 €
Prix d'achat :125 280 €
Décote à l'achat :-232 379€ (-65.0%)
Marge achat-revente :195 117€ (54.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 542€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :795,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :65,02€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 860,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 117,70€
Coût de l'assurance :19 505,04€
Taxe foncière : 1 678,35€/an
Soit par mois : 139,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 180,00€/mois
Soit par an : 2 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 398,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 180,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :218,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour optimiser la classe énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur 47 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 240 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Chaudière à condensation: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 20% de 5000€ = 1000€ (1000€), Total: 6000€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 5 × 300€ = 1500€, Main d'œuvre: 20% de 1500€ = 300€ (300€), Total: 1800€
  • Eau chaude:7 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 20% de 3000€ = 600€ (600€), Total: 3600€
  • Salle de bain:1 920€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 20% de 800€ = 160€ (160€), Total: 960€
  • Chambres:864€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 20% de 360€ = 72€ (72€), Total: 432€
  • Salon:1 080€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 20% de 450€ = 90€ (90€), Total: 540€
  • Cuisine:576€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 20% de 240€ = 48€ (48€), Total: 288€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 399 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 784 €/an
Calcul : 1 399 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 542 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 678 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 160 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 137 €
Revenus locatifs : +16 784 €
Charges déductibles : -37 137 €
Résultat foncier Année 1 : -20 354 €(Déficit de 20 354 €)
Imputable sur revenu global : 20 354 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 897 €/an
Revenus locatifs : +16 784 €
Charges déductibles : -9 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 886 €/an
Prix d'achat du bien : 125 280 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 432 €(65% de 125 280 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 961 €/an
Calcul : 81 432 € × 3,636% = 2 961 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 784 €37 142 €5 284 €-20 359 €20 359 €--
217 119 €9 760 €5 141 €7 359 €---
317 462 €9 613 €4 994 €7 849 €---
417 811 €9 461 €4 842 €8 350 €---
518 167 €9 304 €4 685 €8 863 €---
618 530 €9 141 €4 523 €9 389 €---
718 901 €8 973 €4 355 €9 928 €---
819 279 €8 800 €4 181 €10 479 €---
919 665 €8 621 €4 002 €11 044 €---
1020 058 €8 436 €3 817 €11 622 €---
1120 459 €8 244 €3 626 €12 215 €---
1220 868 €8 047 €3 428 €12 822 €---
1321 286 €7 842 €3 224 €13 443 €---
1421 711 €7 631 €3 012 €14 080 €---
1522 146 €7 413 €2 794 €14 733 €---
1622 588 €7 187 €2 569 €15 401 €---
1723 040 €6 954 €2 336 €16 086 €---
1823 501 €6 713 €2 095 €16 788 €---
1923 971 €6 464 €1 846 €17 507 €---
2024 450 €6 207 €1 589 €18 243 €---
2124 939 €5 941 €1 323 €18 998 €---
2225 438 €5 667 €1 048 €19 771 €---
2325 947 €5 383 €764 €20 564 €---
2426 466 €5 090 €471 €21 376 €---
2526 995 €4 787 €168 €22 209 €---
TOTAL537 582 €218 822 €76 118 €318 760 €20 359 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 108 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 760 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 784 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 525 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 525 €-6 108 €+9 633 €
2+3 525 €+2 208 €+1 317 €
3+3 525 €+2 355 €+1 170 €
4+3 525 €+2 505 €+1 020 €
5+3 525 €+2 659 €+866 €
6+3 525 €+2 817 €+708 €
7+3 525 €+2 978 €+547 €
8+3 525 €+3 144 €+381 €
9+3 525 €+3 313 €+212 €
10+3 525 €+3 487 €+38 €
11+3 525 €+3 664 €-139 €
12+3 525 €+3 846 €-321 €
13+3 525 €+4 033 €-508 €
14+3 525 €+4 224 €-699 €
15+3 525 €+4 420 €-895 €
16+3 525 €+4 620 €-1 095 €
17+3 525 €+4 826 €-1 301 €
18+3 525 €+5 036 €-1 511 €
19+3 525 €+5 252 €-1 727 €
20+3 525 €+5 473 €-1 948 €
21+3 525 €+5 699 €-2 174 €
22+3 525 €+5 931 €-2 406 €
23+3 525 €+6 169 €-2 644 €
24+3 525 €+6 413 €-2 888 €
25+3 525 €+6 663 €-3 138 €
Total+88 125 €+95 628 €+-7 503 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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