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Maison à vendre

VilleSaint-Girons (09)
Surface132m²
Coût Total160 304€
Loyer Annuel12 513€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 800 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 672,73 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cheminée, Salon (total 25 m²), 4 chambres, Terrasse, Exposition sud-est

MAISON DE VILLE A DEUX PAS DE L'EGLISE SAINT VALIER

Au centre de SAINT GIRONS proche commoditées et commerces.Possibilitées de commerce avec sa devanture sur rue. Au rez de chaussée une pièce de 26 M2 avec une arriere cuisine une salle d'eau et un atelier. Premier étage composé de son sejour avec cuisine ouverte donnant sur la terrasse sans vis vis. Deux chambres,une salle d'eau et un wc independant. Au deuxième étage deux chambres et combles de rangement. Pour votre confort fenetres et portes double vitrage PVC. Travaux de rafraichissement a prévoir.

A DECOUVRIR Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 11,00% TTC du prix hors honoraires. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°389 806 415 - Greffe de TOULOUSE) Alain MAYNAUD Entrepreneur Individuel Réf.925392

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.986024, 1.144009
Total : 160 304€
Prix d'acquisition : 88 800€
Travaux : 64 400€
Valeur du bien : 153 200€
Frais de notaire : 7 104€
Coût estimé : 7 104€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1043€/mois
Loyer annuel estimé : 12513€/an
Fourchette totale : 794€ - 1369€/mois
Fourchette annuelle : 9533€ - 16423€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 435,57 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 496 €
Prix d'achat :88 800 €
Décote à l'achat :-100 696€ (-53.1%)
Marge achat-revente :29 192€ (15.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 304€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :782,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 829,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 560,62€
Coût de l'assurance :14 026,60€
Taxe foncière : 1 251,25€/an
Soit par mois : 104,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 042,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 933,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec équipements fonctionnels mais datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 400 €(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 000€
    Isolation toiture/combles: 132 m² × 80€/m² = 10560€, Main d'œuvre: 440€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 043 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 513 €/an
Calcul : 1 043 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 174 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 304 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 251 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 386 €
Revenus locatifs : +12 513 €
Charges déductibles : -71 386 €
Résultat foncier Année 1 : -58 874 €(Déficit de 58 874 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 474 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 986 €/an
Revenus locatifs : +12 513 €
Charges déductibles : -6 986 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 526 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37473.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 720 €(65% de 88 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 099 €/an
Calcul : 57 720 € × 3,636% = 2 099 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 513 €71 391 €5 179 €-58 879 €21 400 €37 479 €37 479 €
212 763 €6 852 €5 039 €5 911 €--31 568 €
313 018 €6 707 €4 895 €6 311 €--25 257 €
413 278 €6 558 €4 745 €6 721 €--18 536 €
513 544 €6 403 €4 591 €7 141 €--11 395 €
613 815 €6 244 €4 431 €7 571 €--3 824 €
714 091 €6 079 €4 267 €8 012 €---
814 373 €5 909 €4 097 €8 464 €---
914 660 €5 733 €3 921 €8 927 €---
1014 954 €5 551 €3 739 €9 402 €---
1115 253 €5 364 €3 551 €9 889 €---
1215 558 €5 170 €3 357 €10 388 €---
1315 869 €4 969 €3 157 €10 900 €---
1416 186 €4 762 €2 950 €11 424 €---
1516 510 €4 548 €2 736 €11 962 €---
1616 840 €4 327 €2 515 €12 513 €---
1717 177 €4 099 €2 286 €13 078 €---
1817 521 €3 863 €2 050 €13 658 €---
1917 871 €3 619 €1 807 €14 252 €---
2018 228 €3 367 €1 555 €14 861 €---
2118 593 €3 107 €1 295 €15 486 €---
2218 965 €2 838 €1 026 €16 127 €---
2319 344 €2 560 €748 €16 784 €---
2419 731 €2 273 €461 €17 458 €---
2520 126 €1 977 €164 €18 149 €---
TOTAL400 779 €184 268 €74 561 €216 511 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 511 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 513 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 628 €-6 420 €+9 048 €
2+2 628 €0 €+2 628 €
3+2 628 €0 €+2 628 €
4+2 628 €0 €+2 628 €
5+2 628 €0 €+2 628 €
6+2 628 €0 €+2 628 €
7+2 628 €+1 256 €+1 372 €
8+2 628 €+2 539 €+89 €
9+2 628 €+2 678 €-50 €
10+2 628 €+2 821 €-193 €
11+2 628 €+2 967 €-339 €
12+2 628 €+3 116 €-488 €
13+2 628 €+3 270 €-642 €
14+2 628 €+3 427 €-799 €
15+2 628 €+3 589 €-961 €
16+2 628 €+3 754 €-1 126 €
17+2 628 €+3 923 €-1 295 €
18+2 628 €+4 097 €-1 469 €
19+2 628 €+4 276 €-1 648 €
20+2 628 €+4 458 €-1 830 €
21+2 628 €+4 646 €-2 018 €
22+2 628 €+4 838 €-2 210 €
23+2 628 €+5 035 €-2 407 €
24+2 628 €+5 237 €-2 609 €
25+2 628 €+5 445 €-2 817 €
Total+65 700 €+64 953 €+747 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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