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Appartement 4 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface65m²
Coût Total101 420€
Loyer Annuel7 642€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 330,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 65 m²

Très bel appartement de 65 m² au Rez-de-chaussée de l'immeuble comprenant un bel espace séjour avec cuisine ouverte aménagée et équipée , 3 chambres, salle de bains avec douche et baignoire. Cave.

Surface : 65 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 260 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/05/2023

Consommation énergie primaire : 446 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 630 € et 2 250 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.732350, 1.602013
Total : 101 420€
Prix d'acquisition : 86 500€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 94 500€
Frais de notaire : 6 920€
Coût estimé : 6 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 637€/mois
Loyer annuel estimé : 7642€/an
Fourchette totale : 511€ - 793€/mois
Fourchette annuelle : 6136€ - 9518€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :204 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 334 €
Prix d'achat :86 500 €
Décote à l'achat :-21 834€ (-20.2%)
Marge achat-revente :6 914€ (6.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :29,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 532,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 435,07€
Coût de l'assurance :8 874,25€
Taxe foncière : 764,23€/an
Soit par mois : 63,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 636,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 596,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Joints
Refaire les joints de la baignoire et de la douche
Quantité: 6 m² (surface à traiter)
Raison: État 3/5 visible sur photos - joints à refaire pour maintenir l'état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - peinture usée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 642 €/an
Calcul : 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 420 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 534 €
Revenus locatifs : +7 642 €
Charges déductibles : -12 534 €
Résultat foncier Année 1 : -4 891 €(Déficit de 4 891 €)
Imputable sur revenu global : 4 891 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 534 €/an
Revenus locatifs : +7 642 €
Charges déductibles : -4 534 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 109 €/an
Prix d'achat du bien : 86 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 225 €(65% de 86 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 045 €/an
Calcul : 56 225 € × 3,636% = 2 045 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 642 €12 537 €3 418 €-4 895 €4 895 €--
27 795 €4 446 €3 327 €3 349 €---
37 951 €4 353 €3 233 €3 598 €---
48 110 €4 256 €3 136 €3 855 €---
58 272 €4 155 €3 036 €4 117 €---
68 438 €4 051 €2 932 €4 386 €---
78 607 €3 944 €2 825 €4 663 €---
88 779 €3 833 €2 714 €4 946 €---
98 954 €3 718 €2 599 €5 237 €---
109 133 €3 599 €2 479 €5 535 €---
119 316 €3 476 €2 356 €5 840 €---
129 502 €3 348 €2 229 €6 154 €---
139 692 €3 216 €2 097 €6 476 €---
149 886 €3 080 €1 961 €6 806 €---
1510 084 €2 939 €1 820 €7 145 €---
1610 286 €2 793 €1 674 €7 493 €---
1710 491 €2 642 €1 523 €7 849 €---
1810 701 €2 486 €1 366 €8 215 €---
1910 915 €2 324 €1 205 €8 591 €---
2011 133 €2 157 €1 037 €8 977 €---
2111 356 €1 984 €864 €9 373 €---
2211 583 €1 804 €685 €9 779 €---
2311 815 €1 619 €500 €10 196 €---
2412 051 €1 428 €308 €10 624 €---
2512 292 €1 229 €110 €11 063 €---
TOTAL244 786 €85 415 €49 435 €159 371 €4 895 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 468 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 371 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 642 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 605 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 605 €-1 468 €+3 073 €
2+1 605 €+1 005 €+600 €
3+1 605 €+1 080 €+525 €
4+1 605 €+1 156 €+449 €
5+1 605 €+1 235 €+370 €
6+1 605 €+1 316 €+289 €
7+1 605 €+1 399 €+206 €
8+1 605 €+1 484 €+121 €
9+1 605 €+1 571 €+34 €
10+1 605 €+1 660 €-55 €
11+1 605 €+1 752 €-147 €
12+1 605 €+1 846 €-241 €
13+1 605 €+1 943 €-338 €
14+1 605 €+2 042 €-437 €
15+1 605 €+2 143 €-538 €
16+1 605 €+2 248 €-643 €
17+1 605 €+2 355 €-750 €
18+1 605 €+2 465 €-860 €
19+1 605 €+2 577 €-972 €
20+1 605 €+2 693 €-1 088 €
21+1 605 €+2 812 €-1 207 €
22+1 605 €+2 934 €-1 329 €
23+1 605 €+3 059 €-1 454 €
24+1 605 €+3 187 €-1 582 €
25+1 605 €+3 319 €-1 714 €
Total+40 125 €+47 811 €+-7 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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