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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleLescure (09)
Surface260m²
Coût Total262 596€
Loyer Annuel23 522€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+381€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 700 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 879,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 260 m², Bâtiment de 2 étages, 10 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles d'eau, 3 Toilettes, Chauffage individuel fuel, 2 Parkings, Terrain de 599 m²

Découvrez cette belle maison de maître en pierre de 1790, nichée dans un petit hameau paisible du Couserans. Cette bâtisse chargée d'histoire offre un potentiel exceptionnel avec ses nombreuses et spacieuses pièces , vous serez séduit par son agréable extérieur. Idéal pour une grande famille ou un projet de chambres d'hôtes. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Lescure
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09420
Coordonnées : 43.015240, 1.238560
Total : 262 596€
Prix d'acquisition : 228 700€
Travaux : 15 600€
Valeur du bien : 244 300€
Frais de notaire : 18 296€
Coût estimé : 18 296€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1960€/mois
Loyer annuel estimé : 23522€/an
Fourchette totale : 1482€ - 2592€/mois
Fourchette annuelle : 17785€ - 31110€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 11.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 596€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 306,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :76,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 382,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 258,78€
Coût de l'assurance :22 977,15€
Taxe foncière : 2 352,20€/an
Soit par mois : 196,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 960,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 578,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :381,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 333 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé à 1 fenêtre pour 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration datée nécessitant un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 600 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 600€
    Isolation toiture/combles: 260 m² × 60€/m² = 15600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 960 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 522 €/an
Calcul : 1 960 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 919 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 596 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 919 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 352 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 790 €
Revenus locatifs : +23 522 €
Charges déductibles : -27 790 €
Résultat foncier Année 1 : -4 268 €(Déficit de 4 268 €)
Imputable sur revenu global : 4 268 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 190 €/an
Revenus locatifs : +23 522 €
Charges déductibles : -12 190 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 332 €/an
Prix d'achat du bien : 228 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 655 €(65% de 228 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 406 €/an
Calcul : 148 655 € × 3,636% = 5 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 522 €27 799 €8 928 €-4 277 €4 277 €--
223 992 €11 963 €8 692 €12 029 €---
324 472 €11 719 €8 448 €12 753 €---
424 962 €11 467 €8 195 €13 495 €---
525 461 €11 205 €7 934 €14 256 €---
625 970 €10 935 €7 663 €15 036 €---
726 490 €10 655 €7 383 €15 835 €---
827 019 €10 365 €7 094 €16 654 €---
927 560 €10 065 €6 794 €17 495 €---
1028 111 €9 755 €6 483 €18 356 €---
1128 673 €9 434 €6 162 €19 240 €---
1229 247 €9 101 €5 830 €20 146 €---
1329 832 €8 757 €5 486 €21 075 €---
1430 428 €8 401 €5 130 €22 027 €---
1531 037 €8 033 €4 761 €23 004 €---
1631 658 €7 651 €4 380 €24 006 €---
1732 291 €7 256 €3 985 €25 034 €---
1832 937 €6 848 €3 577 €26 089 €---
1933 595 €6 425 €3 154 €27 170 €---
2034 267 €5 988 €2 716 €28 280 €---
2134 952 €5 535 €2 263 €29 418 €---
2235 652 €5 066 €1 795 €30 585 €---
2336 365 €4 581 €1 310 €31 784 €---
2437 092 €4 079 €808 €33 013 €---
2537 834 €3 559 €288 €34 274 €---
TOTAL753 418 €226 641 €129 259 €526 777 €4 277 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 283 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 526 777 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 522 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 940 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 940 €-1 283 €+6 223 €
2+4 940 €+3 609 €+1 331 €
3+4 940 €+3 826 €+1 114 €
4+4 940 €+4 049 €+891 €
5+4 940 €+4 277 €+663 €
6+4 940 €+4 511 €+429 €
7+4 940 €+4 750 €+190 €
8+4 940 €+4 996 €-56 €
9+4 940 €+5 248 €-308 €
10+4 940 €+5 507 €-567 €
11+4 940 €+5 772 €-832 €
12+4 940 €+6 044 €-1 104 €
13+4 940 €+6 322 €-1 382 €
14+4 940 €+6 608 €-1 668 €
15+4 940 €+6 901 €-1 961 €
16+4 940 €+7 202 €-2 262 €
17+4 940 €+7 510 €-2 570 €
18+4 940 €+7 827 €-2 887 €
19+4 940 €+8 151 €-3 211 €
20+4 940 €+8 484 €-3 544 €
21+4 940 €+8 825 €-3 885 €
22+4 940 €+9 176 €-4 236 €
23+4 940 €+9 535 €-4 595 €
24+4 940 €+9 904 €-4 964 €
25+4 940 €+10 282 €-5 342 €
Total+123 500 €+158 033 €+-34 533 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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