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Maison 10 pièces 199 m²

Bien expiré
VillePrissac (36)
Surface199m²
Coût Total152 170€
Loyer Annuel14 755€
Rentabilité9.70%
Cashflow/mois+300€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 199 m²
Prix au m² : 437,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 199 m²

Avis aux futurs propriétaires, vous avez besoin de garages et de stockages je suis faite pour vous ! Ma maison principale d'environ 138 m2 vous offre au rez-de-chaussée un salon, une salle à manger, une chambre, une salle d'eau/WC, un bureau et une cuisine. Au premier trois chambres, un WC et une salle de bain. Au deuxième une chambre et une pièce en enfilade. Mon histoire d'après-guerre fit construire un magasin avec son bureau, débarras et chaufferie. Lors des besoins de ventes des machines agricoles et des quincailleries, deux garages attenants et un indépendant se sont bâtit, tous, comprenant un grenier. L'espace devant la maison vous permettra de garer vos voitures. Le jardin et la terrasse à l'arrière de profiter des moments de verdures. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 199 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/06/2024

Consommation énergie primaire : 304 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 254 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 457 € et 6 029 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Prissac
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36370
Coordonnées : 46.503580, 1.330685
Total : 152 170€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 58 210€
Valeur du bien : 145 210€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 199m²
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1230€/mois
Loyer annuel estimé : 14755€/an
Fourchette totale : 958€ - 1578€/mois
Fourchette annuelle : 11495€ - 18940€/an
Rentabilité brute :9.70%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 12.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 806,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 369,67€
Coût de l'assurance :13 314,87€
Taxe foncière : 1 475,54€/an
Soit par mois : 122,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 229,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 929,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :300,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 199 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 199 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de papier peint
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 210 €(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 960€
    Isolation des combles: 199 m² × 40€/m² = 7960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 750€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 750€ = 18750€ (incluant pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 40 m² × 300€/m² = 12000€ (incluant peinture, électricité et revêtement)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Prissac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 710€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 230 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 755 €/an
Calcul : 1 230 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 259 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 170 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 476 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 477 €
Revenus locatifs : +14 755 €
Charges déductibles : -65 477 €
Résultat foncier Année 1 : -50 722 €(Déficit de 50 722 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 322 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 267 €/an
Revenus locatifs : +14 755 €
Charges déductibles : -7 267 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29321.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 755 €65 482 €5 264 €-50 727 €21 400 €29 327 €29 327 €
215 051 €7 134 €5 126 €7 916 €--21 411 €
315 352 €6 992 €4 983 €8 360 €--13 051 €
415 659 €6 844 €4 836 €8 815 €--4 236 €
515 972 €6 691 €4 682 €9 281 €---
616 291 €6 532 €4 524 €9 759 €---
716 617 €6 368 €4 360 €10 249 €---
816 949 €6 198 €4 189 €10 752 €---
917 288 €6 021 €4 013 €11 267 €---
1017 634 €5 839 €3 831 €11 795 €---
1117 987 €5 650 €3 642 €12 337 €---
1218 347 €5 455 €3 446 €12 892 €---
1318 713 €5 252 €3 244 €13 461 €---
1419 088 €5 042 €3 034 €14 045 €---
1519 469 €4 825 €2 817 €14 644 €---
1619 859 €4 600 €2 592 €15 259 €---
1720 256 €4 367 €2 359 €15 889 €---
1820 661 €4 126 €2 118 €16 535 €---
1921 074 €3 876 €1 868 €17 198 €---
2021 496 €3 617 €1 609 €17 879 €---
2121 926 €3 349 €1 341 €18 576 €---
2222 364 €3 072 €1 064 €19 292 €---
2322 812 €2 785 €777 €20 027 €---
2423 268 €2 487 €479 €20 781 €---
2523 733 €2 179 €171 €21 554 €---
TOTAL472 621 €184 783 €76 370 €287 838 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 838 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 099 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 099 €-6 420 €+9 519 €
2+3 099 €0 €+3 099 €
3+3 099 €0 €+3 099 €
4+3 099 €0 €+3 099 €
5+3 099 €+1 514 €+1 585 €
6+3 099 €+2 928 €+171 €
7+3 099 €+3 075 €+24 €
8+3 099 €+3 226 €-127 €
9+3 099 €+3 380 €-281 €
10+3 099 €+3 539 €-440 €
11+3 099 €+3 701 €-602 €
12+3 099 €+3 868 €-769 €
13+3 099 €+4 038 €-939 €
14+3 099 €+4 214 €-1 115 €
15+3 099 €+4 393 €-1 294 €
16+3 099 €+4 578 €-1 479 €
17+3 099 €+4 767 €-1 668 €
18+3 099 €+4 961 €-1 862 €
19+3 099 €+5 159 €-2 060 €
20+3 099 €+5 364 €-2 265 €
21+3 099 €+5 573 €-2 474 €
22+3 099 €+5 788 €-2 689 €
23+3 099 €+6 008 €-2 909 €
24+3 099 €+6 234 €-3 135 €
25+3 099 €+6 466 €-3 367 €
Total+77 475 €+86 351 €+-8 876 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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