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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGex (01)
Surface200m²
Coût Total680 050€
Loyer Annuel47 388€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 570 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 2 850 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition sud, Pas de balcon

Niché au centre de Gex 01170, cet appartement d'exception allie cachet architectural, volumes généreux et luminosité remarquable. Occupant tout le dernier étage d'une très petite copropriété familiale, vaste appartement type T5 / T6 d'une surface 200m² habitables avec un agencement pensé pour le confort. Dès l'entrée, un grand hall dégagement, un très grand salon séjour salle à manger de 54m² baigné de lumière et orné d'une cheminée, invite à la détente dans une atmosphère intimiste et raffinée et le tout s'ouvrant sur une grande terrasse privative. Une cuisine fermée, généreuse en superficie, avec coin repas, un dégagement avec coin bureau, une salle de douche avec un wc, trois grandes chambres, un cellier / dressing, une buanderie, un wc séparé, une salle de bain avec fenêtre. En annexe :  Une place de stationnement privative est incluse dans le prix, complétée par des espaces de stationnement libres en pied d'immeuble. Une grande cave commune très pratique pour le angement. Prix attractif, à visiter rapidement. Matesa immobilier, agence immobilière indépendante Pays de Gex, vente et achat appartement Gex 01170 “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ”. Matesa immobilier - votre expert local depuis 2001 dans le Pays de Gex et Haute Savoie ! Faites confiance à l'expertise locale reconnue ! ACHAT-VENTE-LOCATIONS. 2 AGENCES A VOTRE SERVICE ! VOTRE PROJET, NOTRE PRIORITE !

Ville : Gex
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01170
Coordonnées : 46.334485, 6.058988
Total : 680 050€
Prix d'acquisition : 570 000€
Travaux : 64 450€
Valeur du bien : 634 450€
Frais de notaire : 45 600€
Coût estimé : 45 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 19.74€/m²/mois
Fourchette : 15.61€ - 24.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 3949€/mois
Loyer annuel estimé : 47388€/an
Fourchette totale : 3122€ - 4995€/mois
Fourchette annuelle : 37465€ - 59937€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 394,74 €/m²
Basé sur :277 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :878 948 €
Prix d'achat :570 000 €
Décote à l'achat :-308 948€ (-35.1%)
Marge achat-revente :198 898€ (22.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :680 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 368,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :198,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 566,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :330 388,30€
Coût de l'assurance :59 504,37€
Taxe foncière : 4 738,76€/an
Soit par mois : 394,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 948,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 961,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur 200 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 450 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ + 3000€ (pose) = 13000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ + 500€ (pose) = 3500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gex (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 388 €/an
Calcul : 3 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 828 €/an
Base de calcul : Emprunt de 680 050 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 380 €/an
Calcul : 198 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 397 €
Revenus locatifs : +47 388 €
Charges déductibles : -94 397 €
Résultat foncier Année 1 : -47 009 €(Déficit de 47 009 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 609 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 947 €/an
Revenus locatifs : +47 388 €
Charges déductibles : -29 947 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 441 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25608.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 570 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 370 500 €(65% de 570 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 473 €/an
Calcul : 370 500 € × 3,636% = 13 473 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 388 €94 419 €22 850 €-47 031 €21 400 €25 631 €25 631 €
248 335 €29 362 €22 243 €18 974 €--6 657 €
349 302 €28 734 €21 615 €20 568 €---
450 288 €28 085 €20 966 €22 203 €---
551 294 €27 413 €20 294 €23 881 €---
652 320 €26 718 €19 599 €25 602 €---
753 366 €25 999 €18 880 €27 367 €---
854 433 €25 255 €18 136 €29 178 €---
955 522 €24 486 €17 367 €31 036 €---
1056 633 €23 690 €16 571 €32 943 €---
1157 765 €22 866 €15 747 €34 899 €---
1258 921 €22 014 €14 895 €36 906 €---
1360 099 €21 133 €14 014 €38 966 €---
1461 301 €20 221 €13 102 €41 080 €---
1562 527 €19 278 €12 159 €43 249 €---
1663 778 €18 302 €11 183 €45 476 €---
1765 053 €17 292 €10 173 €47 761 €---
1866 354 €16 248 €9 129 €50 106 €---
1967 681 €15 167 €8 048 €52 514 €---
2069 035 €14 049 €6 930 €54 985 €---
2170 416 €12 893 €5 774 €57 523 €---
2271 824 €11 696 €4 578 €60 127 €---
2373 260 €10 459 €3 340 €62 802 €---
2474 726 €9 178 €2 059 €65 547 €---
2576 220 €7 854 €735 €68 366 €---
TOTAL1 517 840 €572 812 €330 388 €945 028 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 945 028 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 951 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 951 €-6 420 €+16 371 €
2+9 951 €0 €+9 951 €
3+9 951 €+4 173 €+5 778 €
4+9 951 €+6 661 €+3 290 €
5+9 951 €+7 164 €+2 787 €
6+9 951 €+7 680 €+2 271 €
7+9 951 €+8 210 €+1 741 €
8+9 951 €+8 753 €+1 198 €
9+9 951 €+9 311 €+640 €
10+9 951 €+9 883 €+68 €
11+9 951 €+10 470 €-519 €
12+9 951 €+11 072 €-1 121 €
13+9 951 €+11 690 €-1 739 €
14+9 951 €+12 324 €-2 373 €
15+9 951 €+12 975 €-3 024 €
16+9 951 €+13 643 €-3 692 €
17+9 951 €+14 328 €-4 377 €
18+9 951 €+15 032 €-5 081 €
19+9 951 €+15 754 €-5 803 €
20+9 951 €+16 496 €-6 545 €
21+9 951 €+17 257 €-7 306 €
22+9 951 €+18 038 €-8 087 €
23+9 951 €+18 840 €-8 889 €
24+9 951 €+19 664 €-9 713 €
25+9 951 €+20 510 €-10 559 €
Total+248 775 €+283 508 €+-34 733 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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