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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGex (01)
Surface200
Coût Total680 050
Loyer Annuel47 388
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-12
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 570 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 2 850 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition sud, Pas de balcon

Niché au centre de Gex 01170, cet appartement d'exception allie cachet architectural, volumes généreux et luminosité remarquable. Occupant tout le dernier étage d'une très petite copropriété familiale, vaste appartement type T5 / T6 d'une surface 200m² habitables avec un agencement pensé pour le confort. Dès l'entrée, un grand hall dégagement, un très grand salon séjour salle à manger de 54m² baigné de lumière et orné d'une cheminée, invite à la détente dans une atmosphère intimiste et raffinée et le tout s'ouvrant sur une grande terrasse privative. Une cuisine fermée, généreuse en superficie, avec coin repas, un dégagement avec coin bureau, une salle de douche avec un wc, trois grandes chambres, un cellier / dressing, une buanderie, un wc séparé, une salle de bain avec fenêtre. En annexe :  Une place de stationnement privative est incluse dans le prix, complétée par des espaces de stationnement libres en pied d'immeuble. Une grande cave commune très pratique pour le angement. Prix attractif, à visiter rapidement. Matesa immobilier, agence immobilière indépendante Pays de Gex, vente et achat appartement Gex 01170 “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ”. Matesa immobilier - votre expert local depuis 2001 dans le Pays de Gex et Haute Savoie ! Faites confiance à l'expertise locale reconnue ! ACHAT-VENTE-LOCATIONS. 2 AGENCES A VOTRE SERVICE ! VOTRE PROJET, NOTRE PRIORITE !

Ville : Gex
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01170
Coordonnées : 46.334485, 6.058988
Total : 680 050
Prix d'acquisition : 570 000
Travaux : 64 450
Valeur du bien : 634 450
Frais de notaire : 45 600
Coût estimé : 45 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 19.74€/m²/mois
Fourchette : 15.61€ - 24.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 3949€/mois
Loyer annuel estimé : 47388€/an
Fourchette totale : 3122€ - 4995€/mois
Fourchette annuelle : 37465€ - 59937€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 394,74 €/m²
Basé sur :277 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :878 948
Prix d'achat :570 000
Décote à l'achat :-308 948 (-35.1%)
Marge achat-revente :198 898€ (22.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :680 050
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 368,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :198,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 566,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :330 388,30
Coût de l'assurance :59 504,37
Taxe foncière : 4 738,76€/an
Soit par mois : 394,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 948,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 961,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur 200 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 450(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ + 3000€ (pose) = 13000€
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ + 500€ (pose) = 3500€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 700
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:1 350
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gex (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 388 €/an
Calcul : 3 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 828 €/an
Base de calcul : Emprunt de 680 050 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 380 €/an
Calcul : 198 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 397
Revenus locatifs : +47 388
Charges déductibles : -94 397
Résultat foncier Année 1 : -47 009(Déficit de 47 009 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 609
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 947 €/an
Revenus locatifs : +47 388
Charges déductibles : -29 947
Résultat foncier Années 2+ : 17 441 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25608.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 570 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 370 500(65% de 570 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 473 €/an
Calcul : 370 500 € × 3,636% = 13 473
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 38894 41922 850-47 03121 400 €25 631 €25 631 €
248 33529 36222 24318 974--6 657 €
349 30228 73421 61520 568---
450 28828 08520 96622 203---
551 29427 41320 29423 881---
652 32026 71819 59925 602---
753 36625 99918 88027 367---
854 43325 25518 13629 178---
955 52224 48617 36731 036---
1056 63323 69016 57132 943---
1157 76522 86615 74734 899---
1258 92122 01414 89536 906---
1360 09921 13314 01438 966---
1461 30120 22113 10241 080---
1562 52719 27812 15943 249---
1663 77818 30211 18345 476---
1765 05317 29210 17347 761---
1866 35416 2489 12950 106---
1967 68115 1678 04852 514---
2069 03514 0496 93054 985---
2170 41612 8935 77457 523---
2271 82411 6964 57860 127---
2373 26010 4593 34062 802---
2474 7269 1782 05965 547---
2576 2207 85473568 366---
TOTAL1 517 840572 812330 388945 02821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 945 028
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 951 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 951-6 420+16 371
2+9 9510+9 951
3+9 951+4 173+5 778
4+9 951+6 661+3 290
5+9 951+7 164+2 787
6+9 951+7 680+2 271
7+9 951+8 210+1 741
8+9 951+8 753+1 198
9+9 951+9 311+640
10+9 951+9 883+68
11+9 951+10 470-519
12+9 951+11 072-1 121
13+9 951+11 690-1 739
14+9 951+12 324-2 373
15+9 951+12 975-3 024
16+9 951+13 643-3 692
17+9 951+14 328-4 377
18+9 951+15 032-5 081
19+9 951+15 754-5 803
20+9 951+16 496-6 545
21+9 951+17 257-7 306
22+9 951+18 038-8 087
23+9 951+18 840-8 889
24+9 951+19 664-9 713
25+9 951+20 510-10 559
Total+248 775+283 508+-34 733
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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