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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAsnières-sur-Seine (92)
Surface90.3m²
Coût Total355 700€
Loyer Annuel24 078€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 90.3 m²
Prix au m² : 3 100,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27 m²), 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Exposition sud-est, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

ASNIÈRES-SUR-SEINE / RUE DU MÉNIL

Venez découvrir, au sein d'une copropriété bien entretenue, arborée et sécurisée avec gardienne, ce spacieux appartement de 90 m². Il comprend : une entrée, un lumineux séjour de 27 m² exposé Sud-Est, une grande cuisine indépendante, trois chambres spacieuses, de nombreux rangements, une salle de bains et un WC séparé. Une cave ainsi qu'un box complètent ce bien. Places de parking visiteurs sont disponibles au sein de la résidence.

Vous serez séduits par son calme, sa luminosité, sa vue dégagée sur cour et sa proximité des transports (Métro 13) et des commerces.

Idéal pour un premier achat, un investissement locatif (Rendement 5,5 à 6%)À visiter sans tarder, opportunité à ne pas manquer !

Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1727.00 et 2338.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Cost Immobilier - Asnières Nord : Saginth SWAMPILLAI Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Asnières-sur-Seine
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92600
Coordonnées : 48.925592, 2.277039
Total : 355 700€
Prix d'acquisition : 280 000€
Travaux : 53 300€
Valeur du bien : 333 300€
Frais de notaire : 22 400€
Coût estimé : 22 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90.3m²
Loyer prédit : 22.22€/m²/mois
Fourchette : 17.60€ - 28.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 2006€/mois
Loyer annuel estimé : 24078€/an
Fourchette totale : 1590€ - 2533€/mois
Fourchette annuelle : 19075€ - 30393€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 061,54 €/m²
Basé sur :120 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :457 057 €
Prix d'achat :280 000 €
Décote à l'achat :-177 057€ (-38.7%)
Marge achat-revente :101 357€ (22.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :355 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 737,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :103,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 840,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 443,25€
Coût de l'assurance :31 123,75€
Taxe foncière : 2 407,77€/an
Soit par mois : 200,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 006,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 041,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 300 €(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Asnières-sur-Seine). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 006 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 078 €/an
Calcul : 2 006 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 355 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 245 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 433 €
Revenus locatifs : +24 078 €
Charges déductibles : -68 433 €
Résultat foncier Année 1 : -44 356 €(Déficit de 44 356 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 956 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 133 €/an
Revenus locatifs : +24 078 €
Charges déductibles : -15 133 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 944 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22955.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000 €(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 078 €68 445 €11 492 €-44 367 €21 400 €22 967 €22 967 €
224 559 €14 834 €11 182 €9 725 €--13 242 €
325 050 €14 513 €10 861 €10 537 €--2 705 €
425 551 €14 182 €10 529 €11 369 €---
526 062 €13 840 €10 187 €12 223 €---
626 584 €13 486 €9 833 €13 098 €---
727 115 €13 120 €9 467 €13 995 €---
827 658 €12 742 €9 090 €14 915 €---
928 211 €12 352 €8 700 €15 859 €---
1028 775 €11 949 €8 296 €16 826 €---
1129 351 €11 532 €7 880 €17 818 €---
1229 938 €11 102 €7 449 €18 836 €---
1330 536 €10 657 €7 005 €19 879 €---
1431 147 €10 198 €6 545 €20 949 €---
1531 770 €9 723 €6 071 €22 047 €---
1632 405 €9 233 €5 580 €23 173 €---
1733 054 €8 726 €5 073 €24 327 €---
1833 715 €8 203 €4 550 €25 512 €---
1934 389 €7 662 €4 009 €26 727 €---
2035 077 €7 103 €3 450 €27 974 €---
2135 778 €6 525 €2 873 €29 253 €---
2236 494 €5 929 €2 276 €30 565 €---
2337 224 €5 312 €1 659 €31 911 €---
2437 968 €4 675 €1 023 €33 293 €---
2538 727 €4 017 €365 €34 710 €---
TOTAL771 216 €310 061 €165 443 €461 155 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 461 155 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 056 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 056 €-6 420 €+11 476 €
2+5 056 €0 €+5 056 €
3+5 056 €0 €+5 056 €
4+5 056 €+2 599 €+2 457 €
5+5 056 €+3 667 €+1 389 €
6+5 056 €+3 929 €+1 127 €
7+5 056 €+4 199 €+857 €
8+5 056 €+4 475 €+581 €
9+5 056 €+4 758 €+298 €
10+5 056 €+5 048 €+8 €
11+5 056 €+5 345 €-289 €
12+5 056 €+5 651 €-595 €
13+5 056 €+5 964 €-908 €
14+5 056 €+6 285 €-1 229 €
15+5 056 €+6 614 €-1 558 €
16+5 056 €+6 952 €-1 896 €
17+5 056 €+7 298 €-2 242 €
18+5 056 €+7 654 €-2 598 €
19+5 056 €+8 018 €-2 962 €
20+5 056 €+8 392 €-3 336 €
21+5 056 €+8 776 €-3 720 €
22+5 056 €+9 170 €-4 114 €
23+5 056 €+9 573 €-4 517 €
24+5 056 €+9 988 €-4 932 €
25+5 056 €+10 413 €-5 357 €
Total+126 400 €+138 346 €+-11 946 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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