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Maison de ville à vendre

VilleMontmorillon (86)
Surface54.5m²
Coût Total94 685€
Loyer Annuel5 659€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 54.5 m²
Prix au m² : 1 009,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 1 chambre, Non meublé

Idéalement située à Montmorillon, découvrez cette charmante maison de ville, parfaite pour un premier achat, un investissement locatif ou un pied-à-terre. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine meublée ainsi qu'un séjour lumineux offrant un espace de vie agréable. À l'étage, la maison dispose d'une chambre ainsi que d'une salle de bains avec WC. À l'extérieur, une petite cour et une dépendance viennent compléter l'ensemble. Côté prestations, la maison bénéficie de menuiseries en double vitrage, est raccordée au tout-à-l'égout et sa toiture a été refaite il y a environ 3 ans, offrant ainsi un véritable atout pour les futurs propriétaires. Le bien est vendu sans système de chauffage. N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cette maison ! Référence agence : 1319

Ville : Montmorillon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86500
Coordonnées : 46.427919, 0.867365
Total : 94 685€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 35 285€
Valeur du bien : 90 285€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54.5m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 472€/mois
Loyer annuel estimé : 5659€/an
Fourchette totale : 375€ - 593€/mois
Fourchette annuelle : 4502€ - 7112€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :813,05 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 311 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+10 689€ (+24.1%)
Marge achat-revente :-50 374€ (-113.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 685€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :27,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 486,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 990,49€
Coût de l'assurance :8 284,94€
Taxe foncière : 565,87€/an
Soit par mois : 47,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 471,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 533,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau ou d'une chaudière à gaz à condensation pour le chauffage de la maison.
Quantité: 1 système pour 54.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Absence de système de chauffage, travaux obligatoires pour mise aux normes.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 54.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles performants en double vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1 classe.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine, y compris le remplacement de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des installations et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - installations modernes, peu de travaux nécessaires.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique.
Quantité: 1 installation pour 54.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 285 €(647 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 180€
    Isolation toiture/combles: 54.5 m² × 40€/m² = 2180€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 500€
    Parquet flottant: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:4 905€
    Mise aux normes électricité: 54.5 m² × 90€/m² = 4905€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmorillon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 659 €/an
Calcul : 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 990 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 685 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 566 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 285 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 173 €
Revenus locatifs : +5 659 €
Charges déductibles : -39 173 €
Résultat foncier Année 1 : -33 514 €(Déficit de 33 514 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 114 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 888 €/an
Revenus locatifs : +5 659 €
Charges déductibles : -3 888 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 771 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12113.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 659 €39 176 €2 993 €-33 517 €21 400 €12 117 €12 117 €
25 772 €3 809 €2 912 €1 963 €--10 154 €
35 887 €3 725 €2 827 €2 163 €--7 991 €
46 005 €3 638 €2 740 €2 367 €--5 624 €
56 125 €3 548 €2 650 €2 577 €--3 046 €
66 248 €3 455 €2 558 €2 793 €--254 €
76 373 €3 359 €2 462 €3 013 €---
86 500 €3 260 €2 363 €3 240 €---
96 630 €3 158 €2 261 €3 472 €---
106 763 €3 053 €2 156 €3 710 €---
116 898 €2 944 €2 047 €3 954 €---
127 036 €2 832 €1 934 €4 204 €---
137 177 €2 716 €1 818 €4 461 €---
147 320 €2 596 €1 699 €4 724 €---
157 467 €2 472 €1 575 €4 994 €---
167 616 €2 344 €1 447 €5 271 €---
177 768 €2 213 €1 315 €5 556 €---
187 924 €2 077 €1 179 €5 847 €---
198 082 €1 936 €1 039 €6 146 €---
208 244 €1 791 €894 €6 453 €---
218 409 €1 641 €744 €6 767 €---
228 577 €1 486 €589 €7 090 €---
238 748 €1 327 €429 €7 422 €---
248 923 €1 162 €265 €7 761 €---
259 102 €992 €94 €8 110 €---
TOTAL181 250 €100 707 €42 990 €80 542 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 542 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 659 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 188 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 188 €-6 420 €+7 608 €
2+1 188 €0 €+1 188 €
3+1 188 €0 €+1 188 €
4+1 188 €0 €+1 188 €
5+1 188 €0 €+1 188 €
6+1 188 €0 €+1 188 €
7+1 188 €+828 €+360 €
8+1 188 €+972 €+216 €
9+1 188 €+1 042 €+146 €
10+1 188 €+1 113 €+75 €
11+1 188 €+1 186 €+2 €
12+1 188 €+1 261 €-73 €
13+1 188 €+1 338 €-150 €
14+1 188 €+1 417 €-229 €
15+1 188 €+1 498 €-310 €
16+1 188 €+1 581 €-393 €
17+1 188 €+1 667 €-479 €
18+1 188 €+1 754 €-566 €
19+1 188 €+1 844 €-656 €
20+1 188 €+1 936 €-748 €
21+1 188 €+2 030 €-842 €
22+1 188 €+2 127 €-939 €
23+1 188 €+2 226 €-1 038 €
24+1 188 €+2 328 €-1 140 €
25+1 188 €+2 433 €-1 245 €
Total+29 700 €+24 163 €+5 537 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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