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Détails du bien

Bien expiré
VilleLille (59)
Surface69m²
Coût Total187 320€
Loyer Annuel11 841€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 500 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 992,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

LAMY TRANSACTION vous propose en EXCLUSIVITE :[APPARTEMENT T3 - 68.88 m2 - LILLE LOMME]A SAISIR RAPIDEMENT :Au sein d'une copropriété sécurisée située au métro CANTELEU, venez découvrir cet appartement de type 3 aux volumes confortables idéal pour un premier achat ou un investissement pérenne.Ce bien est composé d'une entrée avec placard desservant une pièce de vie avec cuisine et balcon attenant, un dressing, une salle de bain et deux chambres confortables.Travaux à prévoir, afin d'en faire l'appartement qui vous ressemblera !Idéalement situé : à 3 minutes à pieds du métro et des commerces !DPE : D / GES : DRéf. GB216099 - Honoraires à la charge du vendeur - Classe énergie 150 kWhEP/m².an (D) - Classe climat 31 kg CO2/m².an (D) - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021, 2022 et 2023 : 830 euros ~ 1180 euros - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lille
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59000
Total : 187 320€
Prix d'acquisition : 137 500€
Travaux : 38 820€
Valeur du bien : 176 320€
Frais de notaire : 11 000€
Coût estimé : 11 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 14.30€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 19.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11841€/an
Fourchette totale : 725€ - 1343€/mois
Fourchette annuelle : 8699€ - 16118€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :913,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :53,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 966,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 829,18€
Coût de l'assurance :15 922,20€
Taxe foncière : 1 184,11€/an
Soit par mois : 98,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 986,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 065,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds, et réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, et réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 820 €(563 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ × 0.5 (coefficient régional) = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:19 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Rafraîchissement parquet: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:3 020€
    Rénovation complète 2 chambres: 24 m² × 80€/m² = 1920€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1800€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lille (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 841 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 027 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 320 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 637 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 668 €
Revenus locatifs : +11 841 €
Charges déductibles : -46 668 €
Résultat foncier Année 1 : -34 827 €(Déficit de 34 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 427 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 848 €/an
Revenus locatifs : +11 841 €
Charges déductibles : -7 848 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 993 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13427.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 375 €(65% de 137 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 250 €/an
Calcul : 89 375 € × 3,636% = 3 250 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 841 €46 674 €6 033 €-34 833 €21 400 €13 433 €13 433 €
212 078 €7 691 €5 870 €4 387 €--9 047 €
312 319 €7 523 €5 702 €4 797 €--4 250 €
412 566 €7 348 €5 527 €5 218 €---
512 817 €7 168 €5 347 €5 649 €---
613 073 €6 982 €5 161 €6 091 €---
713 335 €6 790 €4 969 €6 545 €---
813 602 €6 592 €4 771 €7 010 €---
913 874 €6 387 €4 566 €7 487 €---
1014 151 €6 175 €4 354 €7 976 €---
1114 434 €5 956 €4 135 €8 478 €---
1214 723 €5 730 €3 909 €8 993 €---
1315 017 €5 497 €3 676 €9 521 €---
1415 318 €5 255 €3 434 €10 062 €---
1515 624 €5 006 €3 185 €10 618 €---
1615 937 €4 749 €2 928 €11 188 €---
1716 255 €4 483 €2 662 €11 772 €---
1816 580 €4 208 €2 387 €12 372 €---
1916 912 €3 924 €2 103 €12 988 €---
2017 250 €3 631 €1 810 €13 619 €---
2117 595 €3 328 €1 507 €14 267 €---
2217 947 €3 015 €1 194 €14 932 €---
2318 306 €2 691 €870 €15 615 €---
2418 672 €2 357 €536 €16 315 €---
2519 046 €2 012 €191 €17 033 €---
TOTAL379 273 €171 174 €86 829 €208 099 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 099 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 487 €-6 420 €+8 907 €
2+2 487 €0 €+2 487 €
3+2 487 €0 €+2 487 €
4+2 487 €+290 €+2 197 €
5+2 487 €+1 695 €+792 €
6+2 487 €+1 827 €+660 €
7+2 487 €+1 963 €+524 €
8+2 487 €+2 103 €+384 €
9+2 487 €+2 246 €+241 €
10+2 487 €+2 393 €+94 €
11+2 487 €+2 543 €-56 €
12+2 487 €+2 698 €-211 €
13+2 487 €+2 856 €-369 €
14+2 487 €+3 019 €-532 €
15+2 487 €+3 185 €-698 €
16+2 487 €+3 356 €-869 €
17+2 487 €+3 532 €-1 045 €
18+2 487 €+3 712 €-1 225 €
19+2 487 €+3 896 €-1 409 €
20+2 487 €+4 086 €-1 599 €
21+2 487 €+4 280 €-1 793 €
22+2 487 €+4 480 €-1 993 €
23+2 487 €+4 684 €-2 197 €
24+2 487 €+4 894 €-2 407 €
25+2 487 €+5 110 €-2 623 €
Total+62 175 €+62 430 €+-255 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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