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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRia-Sirach (66)
Surface86.3m²
Coût Total111 200€
Loyer Annuel7 696€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 86.3 m²
Prix au m² : 695,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

Une maison de village à rénover sur 3 niveaux de type F3 (2 chambres) d'une surface habitable de 86.31m² avec entresol et jardin côté route nationale. Travaux important à prévoir - simple vitrage - chauffage électrique -

Entrée (côté rue) : entresol complet, coin buanderie et wc séparé Entrée (route nationale) : cuisine, salon 1er étage : 2 chambres dont 1 avec balcon, salle d'eau avec wc.

Ville : Ria-Sirach
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66500
Coordonnées : 42.606159, 2.394864
Total : 111 200€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 46 400€
Valeur du bien : 106 400€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.3m²
Loyer prédit : 7.43€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 641€/mois
Loyer annuel estimé : 7696€/an
Fourchette totale : 463€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 5553€ - 10666€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 421,69 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 692 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-62 692€ (-51.1%)
Marge achat-revente :11 492€ (9.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 574,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 721,36€
Coût de l'assurance :9 452,00€
Taxe foncière : 769,59€/an
Soit par mois : 64,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 641,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 638,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86.3 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vétuste, y compris électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement remplacement du parquet si nécessaire
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 400 €(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 24 m² × 250€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ria-Sirach (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 696 €/an
Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 589 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 770 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 137 €
Revenus locatifs : +7 696 €
Charges déductibles : -51 137 €
Résultat foncier Année 1 : -43 441 €(Déficit de 43 441 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 041 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 737 €/an
Revenus locatifs : +7 696 €
Charges déductibles : -4 737 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 959 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22040.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 696 €51 140 €3 593 €-43 444 €21 400 €22 044 €22 044 €
27 850 €4 643 €3 496 €3 207 €--18 838 €
38 007 €4 543 €3 395 €3 464 €--15 374 €
48 167 €4 439 €3 292 €3 728 €--11 647 €
58 330 €4 332 €3 185 €3 998 €--7 649 €
68 497 €4 222 €3 074 €4 275 €--3 373 €
78 667 €4 107 €2 960 €4 559 €---
88 840 €3 989 €2 842 €4 851 €---
99 017 €3 867 €2 720 €5 150 €---
109 197 €3 741 €2 594 €5 456 €---
119 381 €3 611 €2 463 €5 770 €---
129 569 €3 477 €2 329 €6 092 €---
139 760 €3 337 €2 190 €6 423 €---
149 955 €3 194 €2 046 €6 762 €---
1510 155 €3 045 €1 898 €7 109 €---
1610 358 €2 892 €1 744 €7 466 €---
1710 565 €2 734 €1 586 €7 831 €---
1810 776 €2 570 €1 422 €8 206 €---
1910 992 €2 401 €1 253 €8 591 €---
2011 211 €2 226 €1 079 €8 985 €---
2111 436 €2 046 €898 €9 390 €---
2211 664 €1 859 €711 €9 805 €---
2311 898 €1 666 €519 €10 231 €---
2412 136 €1 467 €320 €10 668 €---
2512 378 €1 262 €114 €11 117 €---
TOTAL246 501 €126 813 €51 721 €119 688 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 688 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 616 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 616 €-6 420 €+8 036 €
2+1 616 €0 €+1 616 €
3+1 616 €0 €+1 616 €
4+1 616 €0 €+1 616 €
5+1 616 €0 €+1 616 €
6+1 616 €0 €+1 616 €
7+1 616 €+356 €+1 260 €
8+1 616 €+1 455 €+161 €
9+1 616 €+1 545 €+71 €
10+1 616 €+1 637 €-21 €
11+1 616 €+1 731 €-115 €
12+1 616 €+1 828 €-212 €
13+1 616 €+1 927 €-311 €
14+1 616 €+2 028 €-412 €
15+1 616 €+2 133 €-517 €
16+1 616 €+2 240 €-624 €
17+1 616 €+2 349 €-733 €
18+1 616 €+2 462 €-846 €
19+1 616 €+2 577 €-961 €
20+1 616 €+2 696 €-1 080 €
21+1 616 €+2 817 €-1 201 €
22+1 616 €+2 942 €-1 326 €
23+1 616 €+3 069 €-1 453 €
24+1 616 €+3 200 €-1 584 €
25+1 616 €+3 335 €-1 719 €
Total+40 400 €+35 906 €+4 494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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