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Maison 5 pièces 162 m²

Bien expiré
VilleHautecourt-Romanèche (01)
Surface162
Coût Total245 260
Loyer Annuel16 120
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-75
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 987,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Cette maison de 162 m² env. au fort potentiel, située sur un terrain spacieux de 2360 m² attenant . Avec ses 5 pièces, dont 4 chambres, pièce de vie, cette maison est idéale pour une famille à la recherche d'espace et de tranquillité. La cuisine indépendante vous permettra de préparer de délicieux repas, actuellement chauffé au bois . Construite en 1900, cette maison en pierre au style ancien nécessite des travaux Exposée Est-Ouest, vous profiterez d'une belle luminosité tout au long de la journée. Située dans un quartier calme, cette maison est parfaite pour ceux qui souhaitent se ressourcer tout en étant à proximité des commodités. L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Hautecourt-Romanèche
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01250
Coordonnées : 46.134580, 5.412840
Total : 245 260
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 72 460
Valeur du bien : 232 460
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1343€/mois
Loyer annuel estimé : 16120€/an
Fourchette totale : 1048€ - 1722€/mois
Fourchette annuelle : 12579€ - 20658€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 212,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :71,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 283,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 370,51
Coût de l'assurance :21 460,25
Taxe foncière : 1 612,00€/an
Soit par mois : 134,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 343,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 417,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois actuel
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 162 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements très datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 162 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 460(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€ (coût moyen 10000€ + main d'œuvre 1500€)
  • Isolation:6 480
    Isolation toiture/combles: 162 m² × 40€/m² = 6480€ (coût moyen 40€/m² + main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€ = 14000€ (coût moyen 700€ par fenêtre, pose incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (coût moyen 12000€, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) = 15000€ (coût moyen 15000€, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (coût moyen 70€/m², pose incluse)
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (coût moyen 50€/m², main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 300
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique = 1300€ (coût moyen 1300€, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:6 480
    Vérification et remplacement tuyauterie: 162 m² × 40€/m² = 6480€ (coût moyen 40€/m², main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hautecourt-Romanèche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 980✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 120 €/an
Calcul : 1 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 260 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 858 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 612 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 114
Revenus locatifs : +16 120
Charges déductibles : -83 114
Résultat foncier Année 1 : -66 994(Déficit de 66 994 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 594
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 654 €/an
Revenus locatifs : +16 120
Charges déductibles : -10 654
Résultat foncier Années 2+ : 5 466 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45594.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 12083 1228 192-67 00221 400 €45 602 €45 602 €
216 44210 4447 9745 998--39 604 €
316 77110 2197 7486 553--33 052 €
417 1079 9857 5157 121--25 930 €
517 4499 7447 2747 705--18 226 €
617 7989 4947 0248 303--9 922 €
718 1549 2366 7668 918--1 005 €
818 5178 9696 4999 548---
918 8878 6936 22310 194---
1019 2658 4075 93710 858---
1119 6508 1125 64111 538---
1220 0437 8065 33612 237---
1320 4447 4905 01912 954---
1420 8537 1634 69213 690---
1521 2706 8254 35414 445---
1621 6956 4754 00415 221---
1722 1296 1133 64316 016---
1822 5725 7393 26816 833---
1923 0235 3522 88117 672---
2023 4844 9512 48118 533---
2123 9534 5372 06719 416---
2224 4334 1091 63820 324---
2324 9213 6661 19521 256---
2425 4203 20773722 212---
2525 9282 73326323 195---
TOTAL516 329252 591118 371263 73821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 738
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 120 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 385 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 385-6 420+9 805
2+3 3850+3 385
3+3 3850+3 385
4+3 3850+3 385
5+3 3850+3 385
6+3 3850+3 385
7+3 3850+3 385
8+3 385+2 563+822
9+3 385+3 058+327
10+3 385+3 257+128
11+3 385+3 462-77
12+3 385+3 671-286
13+3 385+3 886-501
14+3 385+4 107-722
15+3 385+4 334-949
16+3 385+4 566-1 181
17+3 385+4 805-1 420
18+3 385+5 050-1 665
19+3 385+5 302-1 917
20+3 385+5 560-2 175
21+3 385+5 825-2 440
22+3 385+6 097-2 712
23+3 385+6 377-2 992
24+3 385+6 664-3 279
25+3 385+6 958-3 573
Total+84 625+79 121+5 504
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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