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Détails du bien

Bien expiré
VilleLavelanet (09)
Surface85
Coût Total110 820
Loyer Annuel7 887
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+19
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 694,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 3, Mandat exclusif

Nichée au cœur de Lavelanet, maison de ville à fort potentiel: Idéal investissement ou premier achat. Maison de 85m² à rénover proche des commodités. En Rdc, un espace buanderie, plusieurs rangements et un WC. Au 1 er étage, un séjour/salon/cuisine ouvrant sur une terrasse de 8m², idéale pour profiter des journées ensoleillées et une salle d'eau/WC. Au second, deux chambres généreuses 15m² et 18m² offrent un espace de repos confortable et un WC supplémentaire. Le quartier se révèle particulièrement convivial pour les familles : plusieurs écoles primaires assurant un quotidien pratique pour les enfants. À quelques minutes uniquement, vous trouverez un parc municipal, un cinéma, restaurants, boulangerie N'hésitez pas à nous contacter au 05 61 68 26 49 pour plus de renseignements ou une visite Notre équipe vous accompagne dans tous vos projets de vente, d'achat ou de gestion locative. Notre agence vous accueille du lundi au vendredi de 9 heures à 12 heures et de 14 heures à 18 heures - CENTURY 21 IMMO SUD - 2 RUE MARIE CURIE 09500 MIREPOIX. Bien proposé par Nadège CASTILLO EI, agent commercial (RSAC 909164105) - https://www.century21-immosud-mirepoix.com/mentions_legales/

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.931753, 1.852662
Total : 110 820
Prix d'acquisition : 59 000
Travaux : 47 100
Valeur du bien : 106 100
Frais de notaire : 4 720
Coût estimé : 4 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 657€/mois
Loyer annuel estimé : 7887€/an
Fourchette totale : 498€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 5971€ - 10418€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 572,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 368,83
Coût de l'assurance :9 419,70
Taxe foncière : 788,69€/an
Soit par mois : 65,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 657,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 637,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 33 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet en bon état mais usé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 100(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 33 m² × 180€/m² = 5940€, Main d'œuvre: 60€
  • Salon:1 600
    Peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 657 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 887 €/an
Calcul : 657 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 820 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 831
Revenus locatifs : +7 887
Charges déductibles : -51 831
Résultat foncier Année 1 : -43 944(Déficit de 43 944 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 544
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 731 €/an
Revenus locatifs : +7 887
Charges déductibles : -4 731
Résultat foncier Années 2+ : 3 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22544.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 88751 8353 569-43 94821 400 €22 548 €22 548 €
28 0454 6383 4733 406--19 142 €
38 2064 5393 3733 667--15 475 €
48 3704 4353 2703 934--11 540 €
58 5374 3293 1644 208--7 332 €
68 7084 2193 0544 489--2 843 €
78 8824 1052 9404 777---
89 0603 9882 8225 072---
99 2413 8672 7015 374---
109 4263 7412 5765 684---
119 6143 6122 4466 002---
129 8063 4782 3136 328---
1310 0033 3402 1756 662---
1410 2033 1972 0327 005---
1510 4073 0501 8847 357---
1610 6152 8981 7327 717---
1710 8272 7401 5758 087---
1811 0442 5781 4128 466---
1911 2642 4101 2448 855---
2011 4902 2361 0719 254---
2111 7202 0578919 663---
2211 9541 87270610 082---
2312 1931 68051510 513---
2412 4371 48331710 954---
2512 6861 27911311 407---
TOTAL252 621127 60651 369125 01521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 015
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 887 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 656 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 656-6 420+8 076
2+1 6560+1 656
3+1 6560+1 656
4+1 6560+1 656
5+1 6560+1 656
6+1 6560+1 656
7+1 656+580+1 076
8+1 656+1 521+135
9+1 656+1 612+44
10+1 656+1 705-49
11+1 656+1 801-145
12+1 656+1 898-242
13+1 656+1 999-343
14+1 656+2 102-446
15+1 656+2 207-551
16+1 656+2 315-659
17+1 656+2 426-770
18+1 656+2 540-884
19+1 656+2 656-1 000
20+1 656+2 776-1 120
21+1 656+2 899-1 243
22+1 656+3 025-1 369
23+1 656+3 154-1 498
24+1 656+3 286-1 630
25+1 656+3 422-1 766
Total+41 400+37 505+3 895
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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