Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 62 m²

Bien expiré
VilleLES SALLES DU GARDON (30)
Surface62m²
Coût Total101 180€
Loyer Annuel5 769€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 903,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 62 m²

À proximité de Alès, au salle du gardon appartement en rez-de-chaussée.

L’entrée se fait par une verrière. Le logement comprend une cuisine séparée, une salle d’eau et deux chambres.

Le bien dispose d’un jardin non attenant, accessible à pied. Un garage est inclus dans la vente. Deux caves sont également comprises, offrant des espaces de stockage supplémentaires.

Surface : 62 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/02/2026

Consommation énergie primaire : 213 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 209 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 250 € et 1 700 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : LES SALLES DU GARDON
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30110
Coordonnées : 44.198902, 3.979230
Total : 101 180€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 96 700€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 481€/mois
Loyer annuel estimé : 5769€/an
Fourchette totale : 384€ - 602€/mois
Fourchette annuelle : 4604€ - 7230€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :500,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 529,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 832,78€
Coût de l'assurance :8 853,25€
Taxe foncière : 576,94€/an
Soit par mois : 48,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 480,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 577,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage actuel obsolète
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres actuelles sont simples vitrages
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: salon de 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le hall d'entrée
Quantité: hall de 3 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(656 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Hall d'entrée:150€
    Peinture hall d'entrée: 3 m² × 50€/m² = 150€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Les Salles du Gardon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 481 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 769 €/an
Calcul : 481 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 180 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 577 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 007 €
Revenus locatifs : +5 769 €
Charges déductibles : -45 007 €
Résultat foncier Année 1 : -39 238 €(Déficit de 39 238 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 838 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 307 €/an
Revenus locatifs : +5 769 €
Charges déductibles : -4 307 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 462 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17837.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 769 €45 011 €3 380 €-39 241 €21 400 €17 841 €17 841 €
25 885 €4 221 €3 290 €1 664 €--16 177 €
36 002 €4 128 €3 196 €1 875 €--14 302 €
46 122 €4 031 €3 100 €2 091 €--12 211 €
56 245 €3 932 €3 001 €2 313 €--9 898 €
66 370 €3 829 €2 898 €2 541 €--7 357 €
76 497 €3 722 €2 791 €2 775 €--4 582 €
86 627 €3 612 €2 681 €3 015 €--1 567 €
96 760 €3 498 €2 567 €3 262 €---
106 895 €3 380 €2 449 €3 515 €---
117 033 €3 258 €2 327 €3 774 €---
127 173 €3 132 €2 201 €4 041 €---
137 317 €3 002 €2 071 €4 315 €---
147 463 €2 867 €1 936 €4 596 €---
157 613 €2 727 €1 796 €4 885 €---
167 765 €2 583 €1 652 €5 182 €---
177 920 €2 434 €1 503 €5 486 €---
188 079 €2 279 €1 348 €5 799 €---
198 240 €2 120 €1 189 €6 120 €---
208 405 €1 954 €1 023 €6 450 €---
218 573 €1 784 €853 €6 789 €---
228 744 €1 607 €676 €7 138 €---
238 919 €1 424 €493 €7 495 €---
249 098 €1 235 €304 €7 863 €---
259 280 €1 039 €108 €8 240 €---
TOTAL184 794 €112 809 €48 833 €71 985 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 985 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 212 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 212 €-6 420 €+7 632 €
2+1 212 €0 €+1 212 €
3+1 212 €0 €+1 212 €
4+1 212 €0 €+1 212 €
5+1 212 €0 €+1 212 €
6+1 212 €0 €+1 212 €
7+1 212 €0 €+1 212 €
8+1 212 €0 €+1 212 €
9+1 212 €+509 €+703 €
10+1 212 €+1 054 €+158 €
11+1 212 €+1 132 €+80 €
12+1 212 €+1 212 €0 €
13+1 212 €+1 295 €-83 €
14+1 212 €+1 379 €-167 €
15+1 212 €+1 466 €-254 €
16+1 212 €+1 555 €-343 €
17+1 212 €+1 646 €-434 €
18+1 212 €+1 740 €-528 €
19+1 212 €+1 836 €-624 €
20+1 212 €+1 935 €-723 €
21+1 212 €+2 037 €-825 €
22+1 212 €+2 141 €-929 €
23+1 212 €+2 249 €-1 037 €
24+1 212 €+2 359 €-1 147 €
25+1 212 €+2 472 €-1 260 €
Total+30 300 €+21 596 €+8 704 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →