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Appartement 6 pièce(s), SAINTE-FOY-LA-GRANDE

Bien expiré
VilleSainte-Foy-la-Grande (33)
Surface122m²
Coût Total175 968€
Loyer Annuel11 882€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 1 062,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

Appartement spacieux dans un immeuble de standing - Cet appartement de caractère est situé au cœur de la bastide historique de Sainte Foy la Grande, dans un immeuble en pierre du XVII ème siècle de 5 co-propriétaires. Il offre de beaux volumes et conserve des éléments d'époques tels que la cheminée en pierre, les murs en pierre apparente ou de belles hauteurs sous plafond. Les parties communes de qualité reflètent le caractère historique de l’immeuble, élevé de deux étages avec sous-sol sous une partie. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Sainte-Foy-la-Grande
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33220
Coordonnées : 44.839529, 0.216380
Total : 175 968€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 36 000€
Valeur du bien : 165 600€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11882€/an
Fourchette totale : 788€ - 1244€/mois
Fourchette annuelle : 9460€ - 14923€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 968€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :858,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :49,86€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 908,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 567,14€
Coût de l'assurance :14 957,28€
Taxe foncière : 1 188,17€/an
Soit par mois : 99,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 990,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 007,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 119 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 000 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 500€
    Parquet flottant 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Peinture murs 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Foy-la-Grande (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 882 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 662 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 968 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 188 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 449 €
Revenus locatifs : +11 882 €
Charges déductibles : -43 449 €
Résultat foncier Année 1 : -31 567 €(Déficit de 31 567 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 867 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 449 €/an
Revenus locatifs : +11 882 €
Charges déductibles : -7 449 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 433 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20866.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 882 €43 454 €5 668 €-31 572 €10 700 €20 872 €20 872 €
212 119 €7 301 €5 514 €4 818 €--16 054 €
312 362 €7 142 €5 356 €5 219 €--10 835 €
412 609 €6 979 €5 192 €5 630 €--5 205 €
512 861 €6 810 €5 023 €6 051 €---
613 118 €6 635 €4 849 €6 483 €---
713 381 €6 455 €4 668 €6 926 €---
813 648 €6 268 €4 482 €7 380 €---
913 921 €6 076 €4 289 €7 846 €---
1014 200 €5 877 €4 090 €8 323 €---
1114 484 €5 671 €3 885 €8 813 €---
1214 773 €5 459 €3 672 €9 315 €---
1315 069 €5 239 €3 453 €9 829 €---
1415 370 €5 013 €3 226 €10 357 €---
1515 678 €4 779 €2 992 €10 899 €---
1615 991 €4 537 €2 750 €11 454 €---
1716 311 €4 287 €2 500 €12 024 €---
1816 637 €4 029 €2 242 €12 608 €---
1916 970 €3 762 €1 976 €13 208 €---
2017 309 €3 487 €1 700 €13 823 €---
2117 656 €3 202 €1 415 €14 454 €---
2218 009 €2 908 €1 121 €15 101 €---
2318 369 €2 604 €818 €15 765 €---
2418 736 €2 290 €504 €16 446 €---
2519 111 €1 966 €180 €17 145 €---
TOTAL380 575 €162 229 €81 567 €218 346 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 346 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 495 €-3 210 €+5 705 €
2+2 495 €0 €+2 495 €
3+2 495 €0 €+2 495 €
4+2 495 €0 €+2 495 €
5+2 495 €+254 €+2 241 €
6+2 495 €+1 945 €+550 €
7+2 495 €+2 078 €+417 €
8+2 495 €+2 214 €+281 €
9+2 495 €+2 354 €+141 €
10+2 495 €+2 497 €-2 €
11+2 495 €+2 644 €-149 €
12+2 495 €+2 794 €-299 €
13+2 495 €+2 949 €-454 €
14+2 495 €+3 107 €-612 €
15+2 495 €+3 270 €-775 €
16+2 495 €+3 436 €-941 €
17+2 495 €+3 607 €-1 112 €
18+2 495 €+3 783 €-1 288 €
19+2 495 €+3 962 €-1 467 €
20+2 495 €+4 147 €-1 652 €
21+2 495 €+4 336 €-1 841 €
22+2 495 €+4 530 €-2 035 €
23+2 495 €+4 729 €-2 234 €
24+2 495 €+4 934 €-2 439 €
25+2 495 €+5 143 €-2 648 €
Total+62 375 €+65 504 €+-3 129 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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