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Maison 74m² à benais

Bien expiré
VilleBenais (37)
Surface74m²
Coût Total233 800€
Loyer Annuel7 276€
Rentabilité3.11%
Cashflow/mois-694€
Image de bien 1
Prix : 84 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 135,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 74 m², 7 pièces, 26 m² de terrain

Benais (37140) - Maison de bourg - 7 pièces - comprenant 1 chambres et une surface habitable de 74 m²

Orientée Sud

Pas de vis à vis.

Sur un terrain de 12.5 m²

Des travaux de rénovation sont à prévoir, à vous de concevoir le bien en fonction de vos besoins

Comprenant également un garage

Ville : Benais
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37140
Coordonnées : 47.296530, 0.214540
Total : 233 800€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 143 080€
Valeur du bien : 227 080€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 10.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7276€/an
Fourchette totale : 464€ - 793€/mois
Fourchette annuelle : 5566€ - 9512€/an
Rentabilité brute :3.11%
Fourchette de rentabilité :2.38% - 4.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 172,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :66,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 239,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 090,16€
Coût de l'assurance :19 873,00€
Taxe foncière : 727,61€/an
Soit par mois : 60,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 606,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 299,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-693,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 74 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :143 080 €(1 934 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 440€
    Isolation toiture/combles: 74 m² × 60€/m² = 4440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 900€/fenêtre = 8100€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète salon: 18000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Total:69 040€
    Somme des estimations.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Benais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 276 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 795 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 728 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 143 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 152 729 €
Revenus locatifs : +7 276 €
Charges déductibles : -152 729 €
Résultat foncier Année 1 : -145 453 €(Déficit de 145 453 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 124 053 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 649 €/an
Revenus locatifs : +7 276 €
Charges déductibles : -9 649 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 373 €/an(Déficit de 2 373 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 123202.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 276 €152 737 €8 135 €-145 461 €21 400 €124 061 €124 061 €
27 422 €9 445 €7 922 €-2 023 €1 523 €500 €124 561 €
37 570 €9 224 €7 702 €-1 654 €1 523 €132 €124 693 €
47 721 €8 996 €7 474 €-1 275 €1 275 €-124 693 €
57 876 €8 760 €7 238 €-884 €884 €-124 693 €
68 033 €8 516 €6 993 €-482 €482 €-124 693 €
78 194 €8 262 €6 740 €-68 €68 €-124 693 €
88 358 €8 000 €6 477 €358 €--124 335 €
98 525 €7 728 €6 205 €797 €--123 538 €
108 696 €7 446 €5 924 €1 249 €--122 289 €
118 869 €7 155 €5 632 €1 715 €--120 574 €
129 047 €6 853 €5 330 €2 194 €---
139 228 €6 540 €5 017 €2 688 €---
149 412 €6 216 €4 693 €3 197 €---
159 601 €5 880 €4 358 €3 720 €---
169 793 €5 533 €4 010 €4 260 €---
179 988 €5 172 €3 650 €4 816 €---
1810 188 €4 800 €3 277 €5 389 €---
1910 392 €4 413 €2 891 €5 979 €---
2010 600 €4 013 €2 491 €6 587 €---
2110 812 €3 599 €2 076 €7 213 €---
2211 028 €3 169 €1 647 €7 859 €---
2311 249 €2 725 €1 202 €8 524 €---
2411 474 €2 264 €742 €9 209 €---
2511 703 €1 787 €265 €9 916 €---
TOTAL233 055 €299 233 €118 090 €-66 179 €27 155 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 146 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -66 179 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 528 €-6 420 €+7 948 €
2+1 528 €-457 €+1 985 €
3+1 528 €-457 €+1 985 €
4+1 528 €-382 €+1 910 €
5+1 528 €-265 €+1 793 €
6+1 528 €-145 €+1 673 €
7+1 528 €-20 €+1 548 €
8+1 528 €0 €+1 528 €
9+1 528 €0 €+1 528 €
10+1 528 €0 €+1 528 €
11+1 528 €0 €+1 528 €
12+1 528 €+469 €+1 059 €
13+1 528 €+806 €+722 €
14+1 528 €+959 €+569 €
15+1 528 €+1 116 €+412 €
16+1 528 €+1 278 €+250 €
17+1 528 €+1 445 €+83 €
18+1 528 €+1 617 €-89 €
19+1 528 €+1 794 €-266 €
20+1 528 €+1 976 €-448 €
21+1 528 €+2 164 €-636 €
22+1 528 €+2 358 €-830 €
23+1 528 €+2 557 €-1 029 €
24+1 528 €+2 763 €-1 235 €
25+1 528 €+2 975 €-1 447 €
Total+38 200 €+16 129 €+22 071 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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