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Maison à vendre

VilleValréas (84)
Surface76m²
Coût Total97 560€
Loyer Annuel8 662€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 881,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Salon (total 13 m²), 3 chambres, Exposition ouest, Pas de balcon

Exclusivité, Maison de ville à rafraichir, d'une surface habitable d'environ 73m2 comprenant:

  • Au Rez de chaussée: une cuisine, un séjour, salle d'eau avec WC.
  • Au 1er étage: un salon et une chambre.
  • Au 2ème étage: un pallier desservant une chambre sous rampant, une sale d'eau et un WC. Chauffage central au gaz de ville.
Ville : Valréas
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84600
Coordonnées : 44.376062, 5.000991
Total : 97 560€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 25 200€
Valeur du bien : 92 200€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8662€/an
Fourchette totale : 538€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 6458€ - 11617€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 11.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 336,96 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 609 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-110 609€ (-62.3%)
Marge achat-revente :80 049€ (45.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 506,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 841,95€
Coût de l'assurance :8 536,50€
Taxe foncière : 866,16€/an
Soit par mois : 72,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 578,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine vétustes et réfection de l'évier
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 200 €(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre pour parquet et peinture)
  • Salon:700€
    Peinture salon: 14 m² × 50€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valréas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 662 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 560 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 341 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 586 €
Revenus locatifs : +8 662 €
Charges déductibles : -29 586 €
Résultat foncier Année 1 : -20 924 €(Déficit de 20 924 €)
Imputable sur revenu global : 20 924 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 386 €/an
Revenus locatifs : +8 662 €
Charges déductibles : -4 386 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 276 €/an
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 662 €29 589 €3 181 €-20 927 €20 927 €--
28 835 €4 303 €3 095 €4 532 €---
39 012 €4 215 €3 007 €4 797 €---
49 192 €4 123 €2 916 €5 069 €---
59 376 €4 029 €2 821 €5 347 €---
69 563 €3 931 €2 723 €5 632 €---
79 754 €3 830 €2 622 €5 924 €---
89 949 €3 726 €2 518 €6 224 €---
910 148 €3 618 €2 410 €6 531 €---
1010 351 €3 507 €2 299 €6 845 €---
1110 558 €3 391 €2 184 €7 167 €---
1210 770 €3 272 €2 065 €7 497 €---
1310 985 €3 149 €1 942 €7 836 €---
1411 205 €3 022 €1 815 €8 183 €---
1511 429 €2 891 €1 683 €8 538 €---
1611 657 €2 755 €1 547 €8 902 €---
1711 891 €2 615 €1 407 €9 276 €---
1812 128 €2 470 €1 262 €9 659 €---
1912 371 €2 320 €1 112 €10 051 €---
2012 618 €2 165 €957 €10 453 €---
2112 871 €2 005 €797 €10 866 €---
2213 128 €1 839 €632 €11 289 €---
2313 391 €1 668 €461 €11 722 €---
2413 659 €1 492 €284 €12 167 €---
2513 932 €1 309 €101 €12 623 €---
TOTAL277 434 €101 233 €45 842 €176 202 €20 927 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 278 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 202 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 819 €-6 278 €+8 097 €
2+1 819 €+1 360 €+459 €
3+1 819 €+1 439 €+380 €
4+1 819 €+1 521 €+298 €
5+1 819 €+1 604 €+215 €
6+1 819 €+1 690 €+129 €
7+1 819 €+1 777 €+42 €
8+1 819 €+1 867 €-48 €
9+1 819 €+1 959 €-140 €
10+1 819 €+2 053 €-234 €
11+1 819 €+2 150 €-331 €
12+1 819 €+2 249 €-430 €
13+1 819 €+2 351 €-532 €
14+1 819 €+2 455 €-636 €
15+1 819 €+2 561 €-742 €
16+1 819 €+2 671 €-852 €
17+1 819 €+2 783 €-964 €
18+1 819 €+2 898 €-1 079 €
19+1 819 €+3 015 €-1 196 €
20+1 819 €+3 136 €-1 317 €
21+1 819 €+3 260 €-1 441 €
22+1 819 €+3 387 €-1 568 €
23+1 819 €+3 517 €-1 698 €
24+1 819 €+3 650 €-1 831 €
25+1 819 €+3 787 €-1 968 €
Total+45 475 €+52 861 €+-7 386 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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