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Maison de ville 4 pièces 118 m²

VilleLoudun (86)
Surface118m²
Coût Total153 880€
Loyer Annuel9 871€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 855,93 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville à vendre

📌A vendre- LOUDUN CENTRE

Idéalement située au cœur du centre-ville de Loudun, ne manquez pas cette maison de ville rénovée de 139m² habitable offrant de beaux volumes et une configuration idéale pour une famille ou un investissement locatif composée de manière suivante:

✨Rez-de-chaussée : Un salon lumineux ouvert sur une cuisine aménagée, un WC.

✨1er Étage : Un second salon (possibilité de bureau ou salle de jeux), une chambre, une salle de douche avec WC, un dressing et un débarras.

✨2e Étage : Deux chambres, une salle de bain avec WC.

✨Sans oublier: Un grenier aménageable offrant un fort potentiel d'agrandissement selon vos envies et une belle cave voutée.

📞 N'hésitez pas à me contacter au [Coordonnées masquées] pour plus d'informations ou organiser une visite.

Annonce rédigée par Laetitia ROQUET EI, agent commercial immatriculé au RSAC de Poitiers sous le n° 881 077 572. Référence agence : 495 Référence annonce : LN4U-KCN-7QV Date de réalisation du diagnostic : 03/03/2022 Prix hors honoraires : 95 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 050 € et 2 830 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Loudun
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86200
Coordonnées : 47.009323, 0.081633
Total : 153 880€
Prix d'acquisition : 101 000€
Travaux : 44 800€
Valeur du bien : 145 800€
Frais de notaire : 8 080€
Coût estimé : 8 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 6.97€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 823€/mois
Loyer annuel estimé : 9871€/an
Fourchette totale : 637€ - 1063€/mois
Fourchette annuelle : 7640€ - 12753€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 000 €
Prix d'achat :101 000 €
Décote à l'achat :-17 000€ (-14.4%)
Marge achat-revente :-35 880€ (-30.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :758,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,47€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 796,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 530,78€
Coût de l'assurance :11 541,00€
Taxe foncière : 987,12€/an
Soit par mois : 82,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 822,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 878,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 800 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Grenier:5 900€
    Isolation des combles perdus: 118 m² × 50€/m² = 5900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Grenier, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 871 €/an
Calcul : 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 089 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 880 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 338 €
Revenus locatifs : +9 871 €
Charges déductibles : -51 338 €
Résultat foncier Année 1 : -41 467 €(Déficit de 41 467 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 067 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 538 €/an
Revenus locatifs : +9 871 €
Charges déductibles : -6 538 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 333 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20066.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 650 €(65% de 101 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 387 €/an
Calcul : 65 650 € × 3,636% = 2 387 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 871 €51 343 €5 094 €-41 471 €21 400 €20 071 €20 071 €
210 069 €6 406 €4 958 €3 662 €--16 409 €
310 270 €6 266 €4 817 €4 004 €--12 405 €
410 475 €6 120 €4 671 €4 355 €--8 050 €
510 685 €5 970 €4 521 €4 715 €--3 334 €
610 899 €5 814 €4 365 €5 085 €---
711 117 €5 653 €4 204 €5 464 €---
811 339 €5 487 €4 038 €5 852 €---
911 566 €5 314 €3 866 €6 251 €---
1011 797 €5 136 €3 688 €6 661 €---
1112 033 €4 952 €3 504 €7 080 €---
1212 274 €4 762 €3 313 €7 511 €---
1312 519 €4 566 €3 117 €7 954 €---
1412 769 €4 362 €2 913 €8 407 €---
1513 025 €4 152 €2 703 €8 873 €---
1613 285 €3 934 €2 485 €9 351 €---
1713 551 €3 709 €2 261 €9 842 €---
1813 822 €3 477 €2 028 €10 345 €---
1914 099 €3 236 €1 788 €10 862 €---
2014 380 €2 988 €1 539 €11 393 €---
2114 668 €2 731 €1 282 €11 938 €---
2214 961 €2 465 €1 016 €12 497 €---
2315 261 €2 190 €741 €13 071 €---
2415 566 €1 906 €457 €13 660 €---
2515 877 €1 612 €163 €14 266 €---
TOTAL316 178 €154 550 €73 531 €161 628 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 628 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 871 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 073 €-6 420 €+8 493 €
2+2 073 €0 €+2 073 €
3+2 073 €0 €+2 073 €
4+2 073 €0 €+2 073 €
5+2 073 €0 €+2 073 €
6+2 073 €+525 €+1 548 €
7+2 073 €+1 639 €+434 €
8+2 073 €+1 756 €+317 €
9+2 073 €+1 875 €+198 €
10+2 073 €+1 998 €+75 €
11+2 073 €+2 124 €-51 €
12+2 073 €+2 253 €-180 €
13+2 073 €+2 386 €-313 €
14+2 073 €+2 522 €-449 €
15+2 073 €+2 662 €-589 €
16+2 073 €+2 805 €-732 €
17+2 073 €+2 953 €-880 €
18+2 073 €+3 104 €-1 031 €
19+2 073 €+3 259 €-1 186 €
20+2 073 €+3 418 €-1 345 €
21+2 073 €+3 581 €-1 508 €
22+2 073 €+3 749 €-1 676 €
23+2 073 €+3 921 €-1 848 €
24+2 073 €+4 098 €-2 025 €
25+2 073 €+4 280 €-2 207 €
Total+51 825 €+48 488 €+3 337 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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