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Maison à vendre

VilleMontluçon (03)
Surface101m²
Coût Total147 381€
Loyer Annuel9 875€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 732 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 908,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Jardin, calme, Pas de cave

Secteur résidentiel et calme, maison comprenant une entrée, séjour, cuisine, wc et deux chambres. Sous-sol aménangé comprenant une chaufferie/buanderie donnant sur le jardin, salle d'eau, grande pièce aménagée et cave. Jardin avec remise et garage. Double vitrage, volets roulants, chauffage gaz. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.328916, 2.584967
Total : 147 381€
Prix d'acquisition : 91 732€
Travaux : 48 310€
Valeur du bien : 140 042€
Frais de notaire : 7 339€
Coût estimé : 7 339€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 823€/mois
Loyer annuel estimé : 9875€/an
Fourchette totale : 639€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 7668€ - 12717€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 153,9 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 544 €
Prix d'achat :91 732 €
Décote à l'achat :-24 812€ (-21.3%)
Marge achat-revente :-30 837€ (-26.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 381€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :58,95€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 780,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 017,87€
Coût de l'assurance :17 685,72€
Taxe foncière : 987,47€/an
Soit par mois : 82,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 822,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 862,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 310 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 060€
    Isolation toiture/combles: 101 m² × 60€/m² = 6060€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 875 €/an
Calcul : 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 786 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 381 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 707 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 791 €
Revenus locatifs : +9 875 €
Charges déductibles : -54 791 €
Résultat foncier Année 1 : -44 916 €(Déficit de 44 916 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 516 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 481 €/an
Revenus locatifs : +9 875 €
Charges déductibles : -6 481 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 394 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23516.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 732 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 626 €(65% de 91 732 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 168 €/an
Calcul : 59 626 € × 3,636% = 2 168 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 875 €54 796 €4 791 €-44 921 €21 400 €23 521 €23 521 €
210 072 €6 357 €4 662 €3 716 €--19 806 €
310 274 €6 223 €4 528 €4 050 €--15 755 €
410 479 €6 085 €4 391 €4 394 €--11 362 €
510 689 €5 943 €4 248 €4 746 €--6 616 €
610 902 €5 796 €4 101 €5 107 €--1 509 €
711 121 €5 644 €3 949 €5 477 €---
811 343 €5 486 €3 791 €5 857 €---
911 570 €5 324 €3 629 €6 246 €---
1011 801 €5 156 €3 461 €6 645 €---
1112 037 €4 982 €3 288 €7 055 €---
1212 278 €4 803 €3 108 €7 475 €---
1312 524 €4 618 €2 923 €7 906 €---
1412 774 €4 426 €2 731 €8 348 €---
1513 029 €4 229 €2 534 €8 801 €---
1613 290 €4 024 €2 329 €9 266 €---
1713 556 €3 813 €2 118 €9 743 €---
1813 827 €3 594 €1 899 €10 233 €---
1914 104 €3 369 €1 674 €10 735 €---
2014 386 €3 135 €1 441 €11 250 €---
2114 673 €2 894 €1 200 €11 779 €---
2214 967 €2 645 €950 €12 321 €---
2315 266 €2 388 €693 €12 878 €---
2415 571 €2 122 €427 €13 449 €---
2515 883 €1 847 €152 €14 036 €---
TOTAL316 290 €159 700 €69 018 €156 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 875 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 074 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 074 €-6 420 €+8 494 €
2+2 074 €0 €+2 074 €
3+2 074 €0 €+2 074 €
4+2 074 €0 €+2 074 €
5+2 074 €0 €+2 074 €
6+2 074 €0 €+2 074 €
7+2 074 €+1 190 €+884 €
8+2 074 €+1 757 €+317 €
9+2 074 €+1 874 €+200 €
10+2 074 €+1 994 €+80 €
11+2 074 €+2 116 €-42 €
12+2 074 €+2 242 €-168 €
13+2 074 €+2 372 €-298 €
14+2 074 €+2 504 €-430 €
15+2 074 €+2 640 €-566 €
16+2 074 €+2 780 €-706 €
17+2 074 €+2 923 €-849 €
18+2 074 €+3 070 €-996 €
19+2 074 €+3 220 €-1 146 €
20+2 074 €+3 375 €-1 301 €
21+2 074 €+3 534 €-1 460 €
22+2 074 €+3 696 €-1 622 €
23+2 074 €+3 863 €-1 789 €
24+2 074 €+4 035 €-1 961 €
25+2 074 €+4 211 €-2 137 €
Total+51 850 €+46 977 €+4 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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