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Appartement à vendre

VilleSainte-Foy-la-Grande (33)
Surface100.95m²
Coût Total88 080€
Loyer Annuel9 832€
Rentabilité11.16%
Cashflow/mois+206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 100.95 m²
Prix au m² : 752,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée

Votre ERA immobilier à Sainte-Foy la Grande, présente cet appartement en rez de chaussée à pied de toutes commodités, des écoles et de la gare.

Situé dans une petite copropriété, cet appartement de 100m² habitables se compose d'une entrée 6.80m² avec placards, donnant sur un séjour 17.68m². En prolongement de l'entrée, un dégagement qui distribue, une chambre-bureau 14.56 avec dressing, deux chambres 16.69 et 11.16m², une salle d'eau 6.32m² avec douche à l'italienne et meuble vasque, un wc indépendant 1.61m², et une cuisine 8.80m² avec un débarras attenant 1.54m².

Ce logement est équipé d'une installation de chauffage central au gaz de ville, et d'un double vitrage pvc. L'appartement est vendu loué, 662€ charges comprises. Charges de copropriété 860 € par an.

Sainte-Foy la Grande, est une ville animée sur l'axe Libourne - Bergerac. Ancienne bastide en bordure de la Dordogne, elle forme avec ses communes limitrophes une petite agglomération et véritable offrant une multitude de commerces, de services et vie associative dynamique. Copropriété de 14 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 40.48 euros.

Ville : Sainte-Foy-la-Grande
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33220
Coordonnées : 44.839994, 0.217416
Total : 88 080€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 82 000€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100.95m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9832€/an
Fourchette totale : 652€ - 1029€/mois
Fourchette annuelle : 7828€ - 12348€/an
Rentabilité brute :11.16%
Fourchette de rentabilité :8.89% - 14.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 216,22 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 777 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-46 777€ (-38.1%)
Marge achat-revente :34 697€ (28.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :433,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 459,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 088,58€
Coût de l'assurance :7 707,00€
Taxe foncière : 983,16€/an
Soit par mois : 81,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 71,67€/mois
Soit par an : 860,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 819,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :206,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 100.95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune intervention nécessaire, fenêtres en double vitrage PVC en bon état
Quantité: 0 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Fenêtres déjà conformes
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Assurer la conformité et l'efficacité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et vérification des sols dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et nettoyage du carrelage dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification du tableau électrique et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques - Assurer la sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(59 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 832 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 080 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 983 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 860 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 064 €
Revenus locatifs : +9 832 €
Charges déductibles : -11 064 €
Résultat foncier Année 1 : -1 233 €(Déficit de 1 233 €)
Imputable sur revenu global : 1 233 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 064 €/an
Revenus locatifs : +9 832 €
Charges déductibles : -5 064 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 767 €/an
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 832 €11 067 €2 916 €-1 236 €1 236 €--
210 028 €4 989 €2 838 €5 039 €---
310 229 €4 909 €2 757 €5 320 €---
410 433 €4 825 €2 674 €5 608 €---
510 642 €4 739 €2 588 €5 903 €---
610 855 €4 650 €2 499 €6 205 €---
711 072 €4 558 €2 406 €6 514 €---
811 293 €4 463 €2 311 €6 831 €---
911 519 €4 364 €2 213 €7 155 €---
1011 750 €4 262 €2 111 €7 487 €---
1111 985 €4 157 €2 006 €7 828 €---
1212 224 €4 048 €1 897 €8 176 €---
1312 469 €3 935 €1 784 €8 533 €---
1412 718 €3 819 €1 668 €8 899 €---
1512 973 €3 699 €1 547 €9 274 €---
1613 232 €3 574 €1 423 €9 658 €---
1713 497 €3 445 €1 294 €10 051 €---
1813 767 €3 312 €1 161 €10 454 €---
1914 042 €3 175 €1 023 €10 867 €---
2014 323 €3 032 €881 €11 291 €---
2114 609 €2 885 €734 €11 724 €---
2214 901 €2 733 €582 €12 168 €---
2315 199 €2 576 €424 €12 624 €---
2415 503 €2 413 €261 €13 091 €---
2515 814 €2 245 €93 €13 569 €---
TOTAL314 910 €101 875 €42 089 €213 035 €1 236 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 371 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 832 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 065 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 065 €-371 €+2 436 €
2+2 065 €+1 512 €+553 €
3+2 065 €+1 596 €+469 €
4+2 065 €+1 682 €+383 €
5+2 065 €+1 771 €+294 €
6+2 065 €+1 861 €+204 €
7+2 065 €+1 954 €+111 €
8+2 065 €+2 049 €+16 €
9+2 065 €+2 147 €-82 €
10+2 065 €+2 246 €-181 €
11+2 065 €+2 348 €-283 €
12+2 065 €+2 453 €-388 €
13+2 065 €+2 560 €-495 €
14+2 065 €+2 670 €-605 €
15+2 065 €+2 782 €-717 €
16+2 065 €+2 897 €-832 €
17+2 065 €+3 015 €-950 €
18+2 065 €+3 136 €-1 071 €
19+2 065 €+3 260 €-1 195 €
20+2 065 €+3 387 €-1 322 €
21+2 065 €+3 517 €-1 452 €
22+2 065 €+3 651 €-1 586 €
23+2 065 €+3 787 €-1 722 €
24+2 065 €+3 927 €-1 862 €
25+2 065 €+4 071 €-2 006 €
Total+51 625 €+63 911 €+-12 286 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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