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Appartement à vendre

VilleSalies-de-Béarn (64)
Surface148m²
Coût Total262 860€
Loyer Annuel16 016€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 1 344,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 21/07/2026, 3 étages, Salle de bain, Salon (total 39 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Exposition ouest, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Cet appartement, sur trois niveaux, est idéalement situé à quelques pas du centre ville de Salies de Béarn. En bon état général, il est composé d'une entrée, un grand salon, une cuisine/séjour, deux chambres, une salle de bain avec douche indépendante et WC, et un WC séparé. Le grenier au deuxième étage pourrait être aménagé en surface habitable si nécessaire. Salies de Béarn est une ville thermale située entrée Biarritz et Pau (à 45 minutes de chaque ville) et une heure des montagnes.

Ville : Salies-de-Béarn
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64270
Coordonnées : 43.468388, -0.918824
Total : 262 860€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 47 940€
Valeur du bien : 246 940€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1335€/mois
Loyer annuel estimé : 16016€/an
Fourchette totale : 1081€ - 1648€/mois
Fourchette annuelle : 12975€ - 19770€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 807,41 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :267 496 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-68 496€ (-25.6%)
Marge achat-revente :4 636€ (1.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 287,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :65,72€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 353,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 513,89€
Coût de l'assurance :19 714,50€
Taxe foncière : 1 601,62€/an
Soit par mois : 133,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 334,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 487,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 278 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur 148 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 38 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 940 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1 cuisine × 2000€ = 2000€, Peinture: 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 140€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Main d'œuvre: 60€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salies-de-Béarn (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 335 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 016 €/an
Calcul : 1 335 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 860 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 789 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 602 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 893 €
Revenus locatifs : +16 016 €
Charges déductibles : -58 893 €
Résultat foncier Année 1 : -42 876 €(Déficit de 42 876 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 476 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 953 €/an
Revenus locatifs : +16 016 €
Charges déductibles : -10 953 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 064 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21476.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 016 €58 901 €8 571 €-42 885 €21 400 €21 485 €21 485 €
216 337 €10 730 €8 340 €5 606 €--15 879 €
316 663 €10 492 €8 102 €6 171 €--9 708 €
416 997 €10 246 €7 856 €6 751 €--2 957 €
517 336 €9 991 €7 601 €7 345 €---
617 683 €9 728 €7 338 €7 955 €---
718 037 €9 456 €7 066 €8 581 €---
818 398 €9 175 €6 785 €9 223 €---
918 766 €8 884 €6 494 €9 881 €---
1019 141 €8 584 €6 194 €10 557 €---
1119 524 €8 274 €5 884 €11 250 €---
1219 914 €7 953 €5 563 €11 961 €---
1320 312 €7 622 €5 232 €12 691 €---
1420 719 €7 279 €4 889 €13 439 €---
1521 133 €6 925 €4 535 €14 208 €---
1621 556 €6 560 €4 169 €14 996 €---
1721 987 €6 181 €3 791 €15 805 €---
1822 427 €5 791 €3 400 €16 636 €---
1922 875 €5 387 €2 997 €17 488 €---
2023 333 €4 969 €2 579 €18 363 €---
2123 799 €4 538 €2 148 €19 261 €---
2224 275 €4 092 €1 702 €20 183 €---
2324 761 €3 631 €1 241 €21 129 €---
2425 256 €3 155 €765 €22 101 €---
2525 761 €2 663 €273 €23 098 €---
TOTAL513 004 €231 209 €123 514 €281 795 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 795 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 016 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 363 €-6 420 €+9 783 €
2+3 363 €0 €+3 363 €
3+3 363 €0 €+3 363 €
4+3 363 €0 €+3 363 €
5+3 363 €+1 317 €+2 046 €
6+3 363 €+2 387 €+976 €
7+3 363 €+2 574 €+789 €
8+3 363 €+2 767 €+596 €
9+3 363 €+2 964 €+399 €
10+3 363 €+3 167 €+196 €
11+3 363 €+3 375 €-12 €
12+3 363 €+3 588 €-225 €
13+3 363 €+3 807 €-444 €
14+3 363 €+4 032 €-669 €
15+3 363 €+4 262 €-899 €
16+3 363 €+4 499 €-1 136 €
17+3 363 €+4 742 €-1 379 €
18+3 363 €+4 991 €-1 628 €
19+3 363 €+5 247 €-1 884 €
20+3 363 €+5 509 €-2 146 €
21+3 363 €+5 778 €-2 415 €
22+3 363 €+6 055 €-2 692 €
23+3 363 €+6 339 €-2 976 €
24+3 363 €+6 630 €-3 267 €
25+3 363 €+6 929 €-3 566 €
Total+84 075 €+84 539 €+-464 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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